Покупка квартиры на этапе строительства значительно дешевле по сравнению с приобретением «готового» жилья. Однако, как известно, бесплатный сыр бывает обычно только в мышеловке. Инвестирование в строящиеся объекты сопряжено с высокими рисками: вкладчик рискует как минимум «погрязнуть в болоте» долгостроя, а максимум — так и не получить квартиру. Как не стать заложником долгостроя? И что делать, если сдача объекта в эксплуатацию затягивается? Какие меры следует предпринимать в этом случае?

Текст: Инна Щегликова

Сегодня большинство жилья реализуется еще на этапе строительства. А это значит, что потенциально все новостройки рискуют оказаться в числе долгостроев. Действительно, покупка квартиры на этапе строительства связана с большими рисками для инвесторов, ведь причин для остановки строительства масса: отсутствие необходимой документации, подорожание строительных материалов, энергоносителей и т. д. Видимо, поэтому сдача объектов с задержками стала традицией, к которой отечественные инвесторы относятся как к само собой разумеющемуся явлению. Вкладчики часто не обращаются в суд, надеясь, что «все уладится», тем самым еще более развязывая руки недобросовестным застройщикам.

Один из самых скандально известных долгостроев — «Днепровские башни» — строится уже семь лет. Шесть домов по улице Бальзака для сотрудников МВД начали строить в 2000 г., а уже в 2002 г. планировалась сдача первых двух домов. Остальные объекты намеревались завершить к 2003 г. Однако средства для строительства «неожиданно» закончились. Именно тогда для завершения начатого строительства и стали привлекаться деньги частных инвесторов. Около 300 семей вложили свои финансы в строительство домов. С 2003 по 2006 г. деньги для строительства собирала СК «УкрАзияСтрой», однако в марте 2006 г. все права на строительство были переданы новому генподрядчику, ООО «Этьен-вест». На компанию, созданную усилиями украинских частных лиц совместно со словенской инвестиционно-строительной фирмой «Ремекс», возлагались большие надежды. Новый генподрядчик обещал закончить работу в 2007 г., однако после непродолжительной работы стройка была снова заморожена. Постоянные жалобы и разбирательства горе-вкладчиков так и не дали никаких результатов, люди и сегодня ожидают завершения бесконечного строительства. Вместе с тем появление новых фигурантов в строительстве объекта привело к тому, что сегодня вкладчики точно не знают, к какой именно компании предъявлять претензии…

К сожалению, «Днепровские башни» — далеко не единственный долгострой, только в Киеве сегодня существует более 20 подобных объектов. Однако даже специалисты не берутся назвать точную цифру отечественных долгостроев — в Украине только собираются провести инвентаризацию недостроенных домов. Премьер-министр Украины Виктор Янукович поручил министру по вопросам регионального развития Владимиру Яцубе в ближайшее время подготовить отчет о состоянии объектов незавершенного строительства. «К началу зимы мы должны максимально направить все усилия на завершение работ по объектам незавершенного строительства», — заявил премьер. Однако министр отметил, что это — трудновыполнимая задача, и только для оценки долгостроев потребуется полтора года.

Это еще что…, а вот мы кредит взяли! 

При инвестировании строительства многие вкладчики часто продают свои квартиры в надежде через год-два въехать в более качественное новое жилье. Вторым по популярности способом поиска денег остаются банковские займы. По словам Игоря, одного из инвесторов скандально известного долгостроя, за время вынужденного простоя он уже потерял более $10 тыс. «На семейном совете, взвесив все «за» и «против», мы приняли решение продать однокомнатную квартиру и вложить полученные деньги в «двушку» в строящемся доме», — рассказывает Игорь. Однако мечты молодоженов так и не осуществились — дом, который должны были сдать еще два года назад, продолжают «строить». А семья Игоря вынуждена все это время снимать жилье: «Сначала снимали квартиру за $300, а теперь приходится платить $600 в месяц». На аренду квартиры молодая семья ежегодно тратит около $5–6 тыс. в год. Не в лучшем положении оказались вкладчики, решившие для финансирования строительства привлечь банковские займы, ведь, несмотря на ежемесячные платежи, заветное жилье не становится ближе…

Помимо финансовых потерь, долгострой стал еще и причиной семейных раздоров. Споры с взаимными обвинениями на этой «благодатной» почве разрушили уже не один, казалось бы, крепкий семейный союз. «Мы с женой вместе приняли решение о покупке квартиры в строящемся на Бальзака доме, однако взаимные обиды и претензии, кто же в конечном итоге виноват в потере вложенных средств, привели к постоянным скандалам, а затем и разводу…», — делится своими переживаниями один из инвесторов «Днепровских башен».

Киевские инвесторы — объединяйтесь!

К тому же застройщики часто не только задерживают сдачу объекта, но и игнорируют претензии инвесторов. Специалисты отмечают, что лишь объединив свои усилия, пострадавшие вкладчики смогут хоть как-то защитить себя. Так, если вы стали заложником долгостроя, то в решении проблем вам поможет профильное объединение — Ассоциация частных инвесторов и собственников. Здесь вы сможете получить профессиональную консультацию и совет, как действовать дальше. Кроме того, Ассоциация инициирует принятие закона, который бы действительно защитил права вкладчиков. В этом смысле позитивным является российский пример. В 2000 г. в России был принят законопроект в защиту прав частных инвесторов.

Как не попасться? Эксперты советуют

Эксперты отмечают, что в первую очередь неосведомленность инвесторов, их банальное незнание своих прав может привести к потере вложенных средств. При выборе застройщика нужно внимательно отнестись к его репутации, подробно узнать о количестве и качестве завершенных объектов. Вас должно насторожить отсутствие у строительной компании достроенных объектов. Кроме того, необходимо поинтересоваться, имеет ли компания лицензию на проведение строительных работ. При подписании договора внимательно отнеситесь к пункту, касающемуся сдачи объекта в эксплуатацию. Также стоит обратить внимание, какую ответственность будет нести застройщик при нарушении обговоренных сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, застройщик должен иметь документы, подтверждающие законность строительства (решение местного самоуправления об отводе земельного участка и разрешение на проектирование). Помимо этого, строительная компания должна располагать утвержденным проектом строительства, а также разрешением на выполнение строительных работ. Впрочем, даже наличие всех разрешительных документов не исключает возможности возникновения различных непредвиденных обстоятельств, способных остановить строительство. В этой ситуации страхование финансовых рисков сможет существенно обезопасить ваши вклады.

Комментарии экспертов

Сергей Жигунов, представитель одной из столичных строительных компаний:

Практика показывает, что при подписании договора с застройщиком в большинстве случаев не указывается точная дата окончания строительства. В такой ситуации строительные компании могут затягивать сдачу объекта как угодно долго. Отсутствие этого пункта «развязывает руки» застройщику. Однако нужно понять и менеджмент строительной компании: ведь часто сдача объекта в эксплуатацию затягивается по не зависимым от застройщика причинам. Работе может помешать, например, пикет граждан, недовольных строительством. Кто в этом случае будет нести ответственность за сорванные сроки? Еще более усугубляют ситуацию пробелы в законодательной базе, а также коррумпированный рынок украинской земли… На мой взгляд, решение проблемы долгостроев должно быть комплексным, учитывающим интересы всех сторон, и застройщиков в том числе.