Українська нерухомість не втратила інтерес для інвестування

З початку року економіка у світі втратила 19 трлн. доларів, з яких 2,6 трлн. доларів були втрачені за останні дні. Світова фінансова криза поступово зачіпає й українську економіку. Головний український фондовий індекс ПФТС впав з травня 2008 року приблизно на 60- 70%.

Об'єктивний фактор світової кризи, разом із суб'єктивним "вітчизняним" - нестабільною політичною ситуацією останні кілька років - негативно впливає й на одну з найбільш прибуткових сфер у країні: будівництва та нерухомості.

Найбільше постраждали компанії з нерухомості, які у свій час успішно вийшли на IPO або залучили у свої проекти іноземні інвестиції. Девелоперські компанії повсюдно перепрофілюють свої проектні портфелі, позбуваючись або припиняючи реалізацію менш рентабельних, на їх погляд об'єктів.

Втім, аналіз нової стратегії девелоперських компаній показує, що "фаворитами" залишаються офісні, торговельні та елітна житлова сегменти нерухомості, ну а також, у меншій мері, готельна нерухомість, вважають фахівці "Соцмарт". Останні події на ринку нерухомості підтверджують цю думку. Першою "ластівкою" пролунали зміни планів однієї з найбільших інвестиційно-девелоперських українських компаній - "21 сторіччя". Вони першими заявили про те, що у зв'язку з кризою ліквідності, яка вразила світову та українську економіку, "21 сторіччя" сконцентрується на реалізації профільних проектів комерційної та елітної нерухомості, полегшивши свій портфель проектів від логістичної нерухомості.

Коректування стратегії розвитку компанії також позначилося на обмеженні інвестиційних вкладень, частковому скороченні персоналу. Також нещодавно стало відомо, що чистий збиток компанії XXI Century Investments (Кіпр), холдингової компанії девелоперської групи XXI Сторіччя (Київ), у першому півріччі 2008 р. склав 76,763 млн дол., тоді як І півріччя 2007 р. компанія завершила з чистим прибутком 1 млрд 18,432 млн дол. Інша велика девелоперська компанія - "HCM group", також заявила про деякі зміни у своїх планах. Компанія не буде внаслідок кризи ліквідності будувати будинки економ-класу і сконцентрується винятково на проектах елітної та комерційної нерухомості.

Управляюча компанія "Тіко Констракшен" вирішила діяти більш радикально, не призупинивши реалізацію деяких проектів, а виставивши їх на продаж. Керівництво компанії заявило про продаж проектів будівництва логістичного комплексу в с. Копилів (Макарівський р-н) і котеджного містечка в с. Гнідин (Бориспільський р-н). Таке рішення було прийнято у зв'язку з необхідністю залучення інвестицій у профільні проекти компанії. Кілька днів тому пролунала ще одна оглушлива новина про припинення будівництва найбільшого МФК "Міракс Плаза" на вул. Глибочицькій. Також компанія- девелопер "Mirax Group" гальмує реалізацію інших своїх проектів в Україні мінімум на рік.

Варто відзначити, що "Міракс Груп" також заморозило тимчасово свою діяльність і у Росії, щоправда, пообіцявши добудувати об'єкти, які вже зводяться. У Києві ж будівництво "Mirax Plaza" було вирішено зупинити на рівні 11 поверху, обґрунтувавши це тим, що колапс нерухомості в Україні особливо значний, продажі площ практично не відбуваються. Компанія "KDD Group" також зробила заяву про "концентрацію на реалізації існуючих проектів". 

Найвищі шанси залишитися "на плаву" і не бути замороженими в проектів сегмента комерційної нерухомості Києва, а саме бізнес центрів і торгових центрів, у зв'язку з найбільш швидкою окупністю даних об'єктів ( попит на подібну нерухомість перевищує пропозиція в кілька разів, і рівень орендної щомісячної плати в торговельних приміщеннях класу "А" досяг рівня в 300 дол. за кв.м., в офісних центрах класу "А" - 120 дол. за кв.м., за даними "Соцмарт").

Хоча, варто відзначити, що це в найменшій мірі стосується багатофункціональних мега-проектів нерухомості, де намішані різні комерційні функції, у зв'язку з труднощами реалізації, а також необхідністю значних фінансових впливів при зведенні подібних комплексів. Більшість фахівців вважають, що й елітної нерухомості не торкнеться кризовий вітер змін. Рівень попиту на будь-який вид нерухомості формується, у тому числі, і купівельною спроможністю. Столичне житло класу "преміум" та "де люкс" завжди має свого платоспроможного покупця, зацікавленого у високій якості будинку, "центровому" місці розташування, статусних сусідах, великих площах квартир.

Такі квартири, як на первинному, так і на вторинному ринку, можуть місяцями вичікувати "свого" покупця, але коли він знаходиться, всі моральні та матеріальні витрати окупаються високою вартістю житла в елітному будинку, ціна в яких стартує від 5000 дол. за метр квадратний і досягає 20000 дол. за м2. В умовах кризи на фінансових ринках гірша ситуація в нового житла класів "економ" та "бізнес", що залучає звичайно менш платоспроможне населення, що раніше могло дозволити собі подібні квартири за рахунок іпотеки. Тепер же умови одержання кредиту посилені, процентні ставки підвищені, кредити практично не в одному банку не видаються без першого внеску. Покупець недорогого та середнього за вартістю первинного житла загнаний у кут і йому залишається тільки вичікувати зміни іпотечної погоди.

Це підтверджують і слова Василя Можара, першого віце-президента холдингової компанії "Київміськбуд", найбільшого забудовника житла класів "економ" та "бізнес" : "Ми втратили темпи. Якщо порівняти за залученням інвестицій, то надходження коштів зменшилося в 2 рази, тобто на 50%". В умовах банківської кризи погано всім - і забудовникам, яким не вигідно брати дорогі кредити під свої проекти, і покупцям, які не можуть дозволити собі взяти кредит у нових іпотечних реаліях.

Але, у будь-якому випадку, українська нерухомість все ще є цікавою для інвестування для деяких іноземних компаній. Приміром, ROSS Group ( російський холдинг) планує вихід на український ринок. Компанія надає повний комплекс послуг у сфері торговельної та офісної нерухомості. Британська компанія European Future Group у найближчим часом має намір взятися за реалізацію свого першого великого проекту в Україні - ТОК на Броварському проспекті.

Загальний обсяг інвестицій у проекти в сфері нерухомості інвестиційно-промислової групи "Євразія" в 2008-2010 роках складе близько $6 млрд. Імовірно, частина цих коштів буде спрямована і в Україну, де в Києві компанії вже належить кілька офісних центрів. Ті ж, що постраждали від світової кризи компанії в Україні, однаково в змозі висловлювати й оптимістичні плани. Приміром, "KDD group" планують протягом року вкласти у свої проекти близько 200 млн. доларів. "21 сторіччя" як мінімум 100 млн. доларів готові інвестувати в існуючі проекти. І це далеко не всі інвестиційні плани українських і закордонних компаній, що дає підстави сподіватися, що українська нерухомість зможе через якийсь час без особливих втрат вийти з кризової ситуації.