Обзор рынка гостиничной недаижимости Киева октябрь 2007

На протяжении 1-го полугодия 2007г. промышленность работала с превышением прошлогодних объемов производства. В январе-июне 2007г. сравнительно с январем-июнем предыдущего года объем продукции увеличился на 8,7%.
Увеличение производства состоялось за счет таких видов промышленной деятельности, как производство неметаллической минеральной продукции (прирост – 29,5%), металлургическое производство и производство готовых металлических изделий (22,7%), производство пищевых продуктов, напитков и табачных изделий (12,4%), целлюлозно-бумажное производство и издательская деятельность (11,1%), химическая и нефтехимическая промышленность (8,0%), обработка дерева и производство изделий из него (3,5%) и т.п.. Снизилось производство продукции в легкой промышленности – на 11,2%.
Дальнейшими положительными изменениями отмечается деятельность предприятий и организаций, которые выполняют строительные работы. Объем работ продолжает возрастать. В январе-июне 2007г. сравнительно с соответствующим периодом предыдущего года объем работ в целом по городу увеличился на 23,3% и составляет 6241,8 млн. грн. (по фактическим ценам
2007г.).
Автомобильным транспортом по всем видам направлений в январе-июне 2007г. перевезено 6,95 млн.т коммерческих грузов, что на 13,0% больше, чем за 6 месяцев 2006г. Авиакомпаниями, зарегистрированными в г.Киеве, за 6 месяцев 2007г. перевезено 29,8 тыс.т. грузов (100,0%). Водным транспортом в январе-июне 2007г. перевезено 4,2 млн.тонн грузов (109,4% к январю-июню 2006г.).
Оборот розничной торговли (к которому отнесен розничный товарооборот предприятий, осуществляющих деятельность в розничной торговле, расчетные данные относительно объемов продажи товаров на рынках и физическими лицами-предпринимателями) за январь-июнь 2007г. составлял 18936,6 млн.грн., что на 28,7% больше объемов января-июня 2006г. Оборот ресторанного хозяйства за январь-июнь 2007г. относительно января-июня предыдущего года увеличился на 29,2% и составлял 909,4 млн.грн.
Рост потребительских цен на товары и услуги на протяжении полугодия (июнь 2007г. к декабрю 2006г.) был довольно ощутимым. Так, в целом по Украине этот показатель составил 4,2%. По г.Киеву этот показатель был значительно больше – 10,5%. По размерам роста потребительских цен на протяжении января-июня текущего года г.Киев занимает первое место среди других регионов страны.
Количество штатных работников предприятий, учреждений и организаций в июне увеличилась на 0,3% и составила 1098,4 тыс. лиц. Средний размер их заработной платы составлял 2301,57 грн., что значительно превышает законодательно установленные государственные социальные стандарты: в 5,4 раза - уровень минимальной заработной платы (с 1 апреля 2007г. - 420 грн.), и в 4,1 раза - прожиточный минимум для трудоспособного лица (с 1 апреля 2007г. - 561 грн.).
Сравнительно с июнем предыдущего года размер заработной платы увеличился в среднем на 29,0%, а в сравнении с маем 2007г. - на 8,5 процента.
По состоянию на июнь 2007г. в г.Киеве насчитывалось 828 предприятий – субъектов туристической деятельности, что составляет 27% от общего их количества по Украине. За шесть месяцев текущего года ими было обслужено 785 730 туристов (37% по Украине), из них въездных (иностранных) туристов 96 286 чел. (48,9%), выездных 551 305 чел. (71,9%), внутренних 137 539 чел. (11,9%). Объем предоставленных услуг составил 1 202 452 тыс.грн (60,3% общеукраинского показателя). За январь-июнь 2007г. прирост въездных (иностранных) туристов составил 27% по сравнению с аналогичным периодом 2006г. В структуре въездного туристического потока туристы из стран СНГ составили 57%, стран ЕС 36%, другие страны 7%.

Предложение
В настоящее время в столице функционирует 118 гостиниц разной формы собственности и ведомственного подчинения. Из них 23 объекта относятся к категории «больших отелей» (более 100 номеров), 60 считается «малыми гостиницами», номерной фонд которых не превышает 100 единиц, остальные – общежития гостиничного типа. Общий номерной фонд Киева оценивается в 8,7 тыс. номеров, рассчитанных на 15,6 тыс. мест. Гостиницы столицы способны обеспечить проживание около 1 млн. человек в год.

Структура гостиничного фонда Киева по типу гостиниц. 2007г.

Стоит отметить, что еще лет пять тому доля «беззвездных» объектов в гостиничном хозяйстве Киева была весьма велика. Сегодня же они вынуждены либо реконструироваться, либо закрываться и перепрофилироваться под давлением конкуренции и растущих запросов потребителей услуг.

Основную роль в выборе туристом гостиницы играет существующая в том или ином виде классификация, которая характеризует качество предоставления услуг. В мире действует около 30 типов систем классификации гостиниц. В Украине за основу принята французская система звезд.
Международными сертификатами соответствия на сегодняшний день обладает 55 киевских отелей.
· «пять звезд» имеют 3 гостиницы («Премьер Палас», «Опера», «Hayat»)
· «четыре звезды» – 8 отелей («Национальный», «Президент-отель», «Киевский», «Киев»,
«Днепр», «Подол-плаза», «Ривьера», «Redisson SAS»)
· «три звезды» – 17 гостиниц («Лыбидь», «Турист», «Славутич», «Братислава», «Салют»,
«Русь», «Украина», «Подснежник», «Кооператор», «Экспресс», «Дружба», «Крещатик»,
«Спорт», «Домус отель», «Джинтама», «Адрия», «Ардена»)
· «две звезды» – 20 гостиниц («Днепровский», «Госфельдслужба», «Верховина» и другие)
· «одна звезда» – 7 гостиниц
· не сертифицированы – 65 гостиниц

Структура гостиничного фонда Киева по классам гостиниц. 2007г.

На качество обслуживания в гостиничном предприятии воздействуют несколько факторов.
Наиболее значимые из них:
- состояние материально-технической базы
- прогрессивная технология обслуживания
- профессионализм и компетентность обслуживающего персонала
Реалии украинского рынка таковы, что даже в сертифицированных гостиницах количество звезд не соответствует ни национальным, ни международным требованиям. Это вызвано тем, что существующая система отечественной сертификации гостиниц имеет ряд недостатков. Не всегда учитываются требования к качеству оборудования и оснащения гостиницы, а также уровень подготовки персонала.

Распределение номерного фонда среди сертифицированных гостиниц. Киев, 2007г.
Среди сертифицированных гостиниц Киева номерной фонд распределяется следующим образом:
в пятизвездочных отелях 662 номера, в четырехзвездочных - 1228, в трехзвездочных - 2371 и в двух-однозвездочных – 409.
К настоящему времени Украине работают или заявили о своих намерениях семь международных гостиничных сетей: Radisson, Inter-Continental, Hyatt International, Hilton, Rixos, Sofitel, Marriott.
Основным районом расположения лучших киевских гостиниц – центральная часть города. Это обусловлено тем, что среди посетителей киевских гостиниц преобладают представители деловых кругов, бизнесмены, приезжающие в столицу на переговоры или по делам компаний. Они, как правило, предпочитают гостиницы класса 4–5 звезд, расположенные недалеко от офисов и деловых центров, объектов международного значения, зон повышенного туристического интереса.
Отдельно следует выделить формат гостиниц малой вместимости. В Киеве функционирует 60 «малых гостиниц». Малые киевские гостиницы – это преимущественно предприятия, не имеющие соответствующей категории, однако это не мешает им занимать свое место на рынке услуг. При этом тенденция увеличения основных показателей развития малых гостиниц города Киева в общей совокупности за последние годы является позитивной. Их конкурентное преимущество, по сравнению с большими гостиницами – индивидуальный подход к гостю. К тому же такой формат отеля интересен инвестору благодаря сравнительно быстрой окупаемости (4-6 лет), тогда как большой отель окупится лет через 8–15.
Гостиницы Киева сегодня загружены в среднем примерно на 55-60%. Это наилучший показатель среди всех городов Украины. У 4–5-звездочных отелей наполняемость составляет 70-80%. Повышенный спрос на номера высшего качества объясняется их дефицитом, разнообразием предоставляемых услуг и удобным расположением в центре города.
Показатель обеспеченности Киева гостиничными местами остается все еще крайне низким (~6 мест на 1 тыс. жителей), если сравнивать с другими столицами Европы. Например, в Париже на 1000 жителей приходится 38,4 гостиничных места. В Вене этот показатель составляет 25,6. В Москве – 9,6. Более того, по развитию гостиниц мирового уровня Киев сегодня находится на 13-м месте среди 15-ти столиц стран бывшего СССР.

Обеспеченность гостиничными местами на 1 тыс. жителей. 2007г.

Причин «застойности» отечественного рынка гостиничной недвижимости много. Это и нехватка участков под строительство, и занимающие много времени процедуры отвода земли и получения согласований, гостиничный сбор, а также более длительный срок окупаемости проектов по сравнению с остальными сегментами недвижимости. До недавнего времени для застройки того или иного участка девелоперы, как правило, предпочитали более доходное и менее затратное использование – под жилье, торговлю или офисы.
Многие из заявленных международными гостиничными операторами проектов так и не были реализованы по причине недостаточного понимания специфики местных рыночных условий, а также политических рисков украинской экономики в целом и столицы в частности. Для иностранных инвесторов основным требованием выхода на данный рынок остается стабильность и защищенность вложений.
Тем не менее, отечественные и иностранные девелоперские компании начинают проявлять все больший интерес к строительству гостиниц в Киеве. Общая стоимость заявленных проектов уже составила более 3 млрд. гривен. До 2012 года в столице Украины предусматривается построить 45 новых гостиниц: 4-5 пятизвездочных, 10 четырехзвездочных и около 30 – трехзвездочных.

Проекты гостиниц, заявленные в 2007 г.
· Международная гостиничная группа «Rezidor Hotel Group» подписала соглашение управления, согласно которому к концу 2009 года недалеко от аэропорта «Борисполь» будет построен отель «Radisson SAS Airport Hotel Kiev». Рассчитанный на 300 комнат, отель будет иметь конференц-зал, салон красоты, паркинг, бассейн и фитнес-центр.
· В Киеве в 2008 году откроется первая пятизвездочная гостиница международной сети
«ИнтерКонтиненталь», которая подписала договор с киевским девелопером ООО
«Ярославов Вал», осуществляющим строительство гостиничного комплекса на ул. Б. Житомирская, 2а. «ИнтерКонтиненталь» будет управлять гостиничным комплексом на 280 номеров.
· Киевсовет передал компании «Грааль» земельный участок по ул. Крещатик, 5 площадью более 0,2 Га. На нем планируется строительство пятизвездочного гостиничного комплекса
«Столичный», в составе которого предусмотрены офисные помещения класса «А». Предполагается, что сумма инвестиций в реализацию проекта составит 160 миллионов евро.
· Французский отельный оператор Sofitel выходит на украинский рынок. Первый отель, которым будет управлять Sofitel, находиться на ул..Лютеранской в Киеве и является собственностью компании «XXI Век». Проект пятизвездочного отеля рассчитан на на 270 номеров. Предполагаемый объем инвестиций – $90 млн. Срок введения в эксплуатацию – 2010г.
· Девелоперская компания «Доминион-М», входящая в группу компаний «Пересвет-Групп», построит в историческом центре Киева четырехзвездную гостиницу. Гостиница расположится на улице Олеся Гончара, 69 и будет представлять собой 17-ти-этажное здание общей площадью 10 тыс. 855 кв. метров. номерной фонд гостиницы будет составлять 105 номеров. Срок реализации проекта - 2,5 года. Инвестиции в проект составят порядка $27 млн.

Спрос
Существующее предложение гостиничных номеров не удовлетворяет растущий с каждым днем спрос, что свидетельствует о высоком потенциале гостиничного сегмента.
На протяжении последних лет поток туристов в Киев постоянно растет. Львиную долю составляют
как отечественные, так и иностранные бизнесмены, которые приезжают в столицу по делам. Примерно треть от общего числа – иностранцы. За последние три года динамика прироста количества въезжающих в нашу страну иностранцев составила 19-25%. Конечным пунктом большинства из них был Киев. Заработали на них в основном столичные отели. Извлечь выгоду из активизации состоятельных путешественников смогли главным образом отели 4 и 5 звезд — «Премьер Палас», «Днiпро», Radisson SAS и некоторые другие.
Весьма востребованными являются и самые дешевые отели (от 100 грн. с человека в сутки), которые можно отнести к уровню 1–2 звезды («Санкт-Петербург», «Колос», а также ведомственные «Кооператор», «Киевприбор» и пр.). Поток посетителей обеспечивают в основном командировочные среднего и низкого звена.
А вот гостиницы среднего уровня (3 звезды) на сегодняшний день оказались наименее востребованными на рынке. Средняя загрузка здесь редко превышает 50%. Главная причина прохладного отношения со стороны постояльцев — высокие тарифы. Стоимость проживания, достигающая $100 в сутки, явно не соответствует уровню их сервиса. В общем, завышены и расценки отелей 4–5 звезд, но для их посетителя ценовой фактор менее болезненный.
Нынешняя инфраструктура гостиничного рынка Киева не удовлетворяет спрос на гостиничные услуги ни по количеству, ни по качеству. С развитием международных отношений Киев стал ощущать нехватку гостиниц, способных удовлетворить требования гостей столицы. Многие гостиницы Киева существуют еще с советских времен. Часть из них реконструирована, но современным требованиям не отвечает. Чтобы удовлетворить спрос, необходимо вывести на рынок новые гостиницы, которые смогут сочетать в себе высокое качество обслуживания и проживания.

Стоимость проживания в гостиницах Киева ($/сутки). 2007г.

Малая насыщенность гостиничного рынка качественными номерами приводит к тому, что стоимость проживания в большинстве столичных гостиниц не соответствует современным требованиям и качеству предоставляемых услуг.
В настоящее время стоимость проживания в столичных гостиницах составляет: в пятизвездочных
– $300-800 в сутки, в четырехзвездочных – $120-400, в трехзвездочных – $50-220, в двухзвездочных – $40-100, в однозвездочных – $25-100 в сутки.
Средняя цена за гостиничный номер по Киеву в 2007 году составляла $160 в сутки.

Прогноз
· До последнего времени гостиничный рынок оставался одним из наиболее неразвитых секторов рынка недвижимости столицы. Позитивные изменения в экономике Киева и Украины, развитие внешнеэкономических отношений и международного туризма будут способствовать развитию рынка гостиничной недвижимости. На сегодняшний день у киевского рынка гостиниц есть хорошие предпосылки для активного роста
· Отсутствие подходящих участков под застройку, сложности с прохождением разрешительных процедур, недостаточное финансирование проектов и отсутствие опыта развития проектов у отечественных гостиничных девелоперов являются основными причинами несоблюдения сроков введения заявленных объектов в эксплуатацию.
· В виду перманентных сложностей на рынке коммерческой недвижимости столице, малые отели станут форматом гостиниц, который будет наиболее интенсивно развиваться в Киеве. Согласно принятой городскими властями Программе развития малых отелей, до 2010 года в Киеве планируют построить около таких 70 гостиниц.
· В преддверии проведения футбольных матчей за кубок УЕФА в Киеве городские власти будут проявлять все большую заинтересованность в развитии гостиничной инфраструктуры Киева, и со своей стороны стимулировать реализацию подобных проектов.
· Поскольку качественное управление гостиничным комплексом является критичным фактором успешного функционирования объекта, украинские гостиничные девелоперы будут стремиться развивать проекты в основном с участием международных операторов. Международные сети принесут в Украину новые стандарты работы.
· Существующая система отечественной сертификации гостиниц имеет ряд недостатков, что приводит к завышению классности гостиниц, управляемых отечественными операторами. В будущем такие объекты будут вытеснены с рынка новыми гостиницами, которые соответствуют современным требованиям по качеству обслуживания.
· Учитывая низкую насыщенность рынка, недостаток высококачественных гостиничных номеров и неопределенную ситуацию с новыми проектами, неудовлетворенный спрос на высококлассные гостиницы будет наблюдаться еще довольно продолжительное время.
· Для удовлетворения растущего спроса столичным операторам гостиничного бизнеса необходимо либо реконструировать существующие отели, либо строить новые. Многие гостиницы Киева существуют еще с советских времен. Часть из них реконструирована, но современным требованиям не отвечает: отсутствует качественное обслуживание и удобство проживания.
· Малая насыщенность гостиничного рынка Киева качественными номерами приводит к тому,
что стоимость проживания в столичных гостиницах неадекватна их качеству.
· Характерной тенденцией ближайших лет станет повышение качества новых проектов, что связано с возросшими требованиями клиентов и ростом профессионализма гостиничных девелоперов, а также приходом в Украину международных сетевых операторов.
· Ожидается активное развитие отелей в составе многофункциональных комплексов, где гостиничная составляющая будет функционировать наряду с офисной, торговой, развлекательной, жилой прочее.