Альта Центр и ситуация

Выставленный на продажу около двух лет назад киевский торговый центр "Альта Центр" на Петровке наконец нашел покупателя. В пятницу Антимонопольный комитет выдал компании Davento, владеющей девелоперским подразделением группы "Велика кишеня" – VK Development, разрешение на покупку торгцентра. Объект, стоимость которого оценивается приблизительно в $50 млн, нельзя назвать успешным – из-за неудачного расположения. Однако за счет перепланировки и изменения концепции новые собственники "Альта Центра" смогут увеличить его капитализацию, считают эксперты.

Информация о возможной продаже торгового центра (ТЦ) "Альта Центр" появилась еще в 2006 году. Позже стало известно о переговорах собственников центра с ирландской Quinn Group (владеет ТЦ "Украина"), но сделка тогда так и не состоялась. В пятницу Антимонопольный комитет выдал разрешение кипрской компании Davento на покупку 98,8% ООО "Бриз-Инвест" (владеет "Альта Центром"). Davento управляет компанией VK Development, девелоперским подразделением группы "Велика кишеня". Совладелец "Альта Центра" Александр Соколовский от комментариев отказался. Однако источник Ъ, близкий к продавцам, рассказал, что юридически сделка еще не оформлена, поэтому стороны приняли решение ее пока не комментировать. Высокопоставленный источник Ъ в "Великой кишени" подтвердил, что Davento ведет переговоры о покупке торгцентра, отказавшись разглашать детали.

Портфель Davento Plc состоит из 11 проектов общей площадью 700 тыс. кв. м: 9 из них – торговые центры площадью 20-25 тыс. кв. м, 2 – недостроенные логистические центры класса A. Основной акционер, по данным участников рынка,– основатель "Великой кишени" Роман Лунин.

Профинансировать сделку Davento может за счет средств, привлеченных весной этого года в ходе private placement – компания привлекла $77,8 млн за 11% акций (см. Ъ от 21 марта).

"Альта Центр" открылся в декабре 2004 года. Общая площадь ТЦ – 23,5 тыс. кв. м, полезная – около 17 тыс. кв. м, площадь земельного участка, на котором расположен объект,– 2 га. Инвестиции в строительство "Альта Центра" оценивались в $15-17 млн. Якорным арендатором является супермаркет "Велика кишеня".

Покупка "Альта Центра" вписывается в стратегию развития VK Developmen – развитие небольших торговых центров, в которых якорным арендатором будет супермаркет "Велика кишеня". По подсчетам аналитиков, стоимость "Альта Центра" не превысит $50 млн. Исполнительный директор Re&Solution Александр Ланецкий отмечает, что в случае с "Альта Центром" ставка доходности не превысит 8%. Для сравнения: киевский торгово-развлекательный центр "Аладдин" площадью 16 тыс. кв. м, проданный британскому инвестфонду Meyer Bergman European Retail Partners в апреле, был оценен в $60 млн. Ставка доходности по "Аладдину", по данным DTZ (выступала консультантом по сделке), составляла на момент продажи более 10%.

ТЦ "Альта Центр" нельзя назвать успешным – из-за неудачного расположения и концепции посещаемость, а вследствие и арендные ставки объекта ниже, чем в среднем в киевских торгцентрах, объясняет младший партнер Dragon Capital Partners Владимир Тимочко. "Учитывая девелоперский профиль Davento, компания заинтересована в том, чтобы этот центр работал лучше, и видит в нем потенциал. Поэтому за счет изменения концепции они смогут увеличить арендный доход и капитализацию объекта",– полагает он.

Посещаемость "Альта Центра" может увеличиться и благодаря недавно открытому недалеко от него гипермаркету "Ашан", считают эксперты. "С открытием 'Ашана' 'Альта Центр' вместо удаленного от пешеходных потоков объекта превратился во входную группу 'Ашана', поэтому потенциал у объекта есть. Кроме того, в этом районе будут открываться другие торговые объекты, путь к которым тоже будет лежать через 'Альта Центр'",– говорит директор "Украинской торговой гильдии" Виталий Бойко.

Не исключено, что супермаркет "Велика кишеня" в "Альта Центре" будет переформатирован. Ранее Александр Соколовский рассказывал Ъ, что "Велику кишеню" планируется переделать в магазин премиум-сегмента, так как супермаркет не выдерживает конкуренции с "Ашаном". "Нынешний формат 'Великой кишени' не оптимален – вечерний трафик проходит по противоположной стороне дороги,– соглашается господин Тимочко.– Увеличить выторг магазина можно за счет изменения концепции (открытия более дорогого магазина.–Ъ) и таким образом дистанцироваться от 'Ашана', который по ценам бьет всех в Киеве. Или можно сделать магазин 'целевого посещения' – расширить площадь до формата гипермаркета". Окончательное решение, в каком формате будет развиваться супермаркет в "Альта Центре", пока не принято, говорит источник Ъ в "Великой кишени".

Источник: http://www.develop.com.ua/