В чем сила многофункциональных комплексов

Многофункциональные комплексы являются одним из лучших средств для  стратегического развития города вообще и торговли, в частности. Все более актуальным становится проектирование и строительство многофункциональных комплексов, которые сочетают несколько функций: торговую, офисную, жилую, развлекательную, спортивную и т.п. Важна предельная концентрация сил и средств, возможность одним действием решить несколько задач. Будучи построенным, такой комплекс повышает ценность прилегающей земли, ведет к развитию инфраструктуры и жилого фонда, и, в конечном итоге, способствует повышению благосостояния района.

С ростом дохода покупателей активнее потребляются услуги, если цена на услуги приемлемая. При выборе арендаторов, оказывающих услуги, учитываются такие розничные факторы, как способность услуг создавать самостоятельный поток или потребляться импульсно; также услуги оценивают по частоте спроса (повседневный, периодический, эпизодический) и позиционированию оператора. Некоторые услуги могут притягивать посетителей в комплекс: ремонт и экспертиза ювелирных изделий, чистка изделий из кожи и меха, ремонт меховых изделий. Большинство остальных видов услуг хорошо «живут», если они связаны со специализацией торговых предприятий (дизайнер, флорист, ателье по пошиву рулонных штор и т.п.).

Трудность в эксплуатации многофункциональных комплексов заключаются в следующем: не все блоки построенного здания удовлетворяют требованиям операторов.

Для торговли присутствие жилой или офисной функции в этом же комплексе означает, что даже при самом неблагоприятном развитии событий у магазина останутся покупатели из ближайшей торговой зоны.

Если в многофункциональном комплексе расположен продуктовый магазин, там часто покупаются продукты на обед или на вечер домой. В комплексах окружного и городского значения  работники офисов покупают также одежду и аксессуары. Количество посетителей магазинов и предприятий питания будет зависеть также от того, насколько «клиентскими» будут офисы, а также от возможных потоков «офис-офис» (посетители из других организаций).

Еще одно преимущество офисной функции – офисы могут занимать верхние этажи, непригодные для торговли. На верхних этажах офисные помещения будут иметь прекрасное естественное освещение, что положительно сказывается на ставке аренды

В зарубежных многофункциональных комплексах и в ряде российских вход в офисную часть не отделяется: офисные работник и посетители проходят через торговую зону 1-го этажа к вестибюлю и лифтам.

К ограничениям для офисной функции можно отнести достаточно высокую насыщенность офисными площадями в ряде городов, отсутствие деловой активности на территории. Стоимость аренды офисов в новом многофункциональном комплексе может оказаться неконкурентоспособной по отношению к отдельно расположенным помещениям и «старым» административным зданиям.

Питание вне дома сегодня имеет очень хороший потенциал. Одна из наиболее активных групп посетителей фудкортов и кафе в торговых комплексах – это молодежь. Представители молодежной аудитории остро нуждаются в местах для общения и проведения досуга.

При семейном посещении торгового комплекса питание также очень востребовано, и  является одним из важнейших конкурентных преимуществ комплекса. В комплексе могут быть предусмотрены несколько видов предприятий питания, способные удовлетворить потребности в различных случаях:

Развлечения, как и общественное питание в торговых комплексах, – очень актуальная тема. Сегодня в торговых комплексах активно развиваются сетевые развлекательные операторы. В городах, где уже действуют несколько торгово-развлекательных комплексов, встает проблема однообразия развлечений.

В российских условиях пока беспроигрышно работает составной магнит – детский комплекс. Кинотеатр бывает сильным якорем обычно на менее состоятельных и плотно населенных территориях. При насыщенности площадями в торговых центрах, кинотеатр в составе торгово-развлекательного комплекса будет являться конкурентным преимуществом, пока их в городе немного.

Ограничения для развлекательной функции: повышенные требования к помещениям (звукоизоляция, высота помещений, технические этажи и комнаты), риск агрессии молодежных групп, необходимость организации отдельного входа в вечернее и ночное время.
Соединение помещений гостиницы с торговым комплексом, как правило, выгодно для функции торговли и общественного питания. Таким образом, комплекс обеспечит себе хорошую рекламу и PR среди наиболее значимых горожан, на мнение и поведение  которых ориентируются рядовые покупатели. У приезжающих в командировку часто остается свободное время после работы, которое они вполне могут уделить покупкам или просмотру кинофильма.

Гостиницы часто выступают против прямой связи с торгово-развлекательной частью по следующим причинам: дополнительная нагрузка на охрану гостиницы, уменьшение посещения баров и ресторанов гостиницы, уменьшение реализации продуктов питания, напитков и питьевой воды через мини-бары в номерах гостиницы.

К ограничениям для размещения гостиницы в многофункциональном комплексе относятся повышенные требования к пожарной безопасности и эвакуации людей (в отличие от офисов, в гостинице постояльцы проживают круглые сутки). В результате этого часть самой ценной торговой площади на первом торговом этаже занимают эвакуационные лестницы и выходы. Еще одно существенное ограничение – отсутствие хорошего вида из номеров.

Салоны красоты и оздоровительные услуги оказывают незначительное влияние на посещение торговой части комплекса. Это неудивительно: количество посетителей невелико, и после сеанса в солярии или занятий аква-аэробикой в магазины как-то не тянет. Но спортивно-оздоровительная функция создает потенциал для специализированной торговли спортивными товарами, молодежной одеждой и одеждой для активного отдыха. Влияние функций тоже взаимно: приобретая экипировку в спортивном супермаркете, покупатель может решить не откладывать вопрос здоровья на лучшие времена и тут же поспешит за абонементом в секцию или бассейн.

Услуги могут заставить покупателя провести в торговом центре определенное количество времени: изготовление очков, экспресс-химчистка, срочная печать фотографий за 1-1,5 часа, мелкий ремонт обуви и изготовление ключей. А вот платный туалет разрушает позитивный образ центра, представляя его мелочным крохобором. Закрыть доступ бомжам и наркоманам можно и другими способами, в первую очередь, с помощью охраны.

Частота потребления услуг в первую очередь зависит от дохода покупателей на территории и от стоимости услуг. Из-за необходимости платить высокую арендную плату в торговых комплексах предприятия услуг, скорее всего, будут вынуждены повышать цены. При том же качестве цена окажется более высокой, чем в отдельно расположенных заведениях, особенно районного значения.