Столичные компании активно выезжают из офисных и торговых центров Киева, а последние не менее активно ищут новых арендаторов, но в большинстве случаев — безуспешно. В результате арендные ставки в столице на коммерческие площади уже упали в 1,5–2 раза, да и дальнейшее падение прогнозируется не менее стремительным.
Начиная с декабря прошлого года и по сегодняшний день многие ранее полностью заполненные офисные и торговые центры столицы пестрят большими красочными объявлениями о наличии вакантных площадей и поиске арендаторов. Огромные транспаранты о сдаче в аренду помещений украшают сегодня фасады как самых дорогих офисных и торговых центров столицы, таких как БЦ "Парус" на Мечникова, БЦ "Леонардо" на Богдана Хмельницкого, ТЦ "Материк" на Борщаговской, так и центров "средней руки" — БЦ "Ильинский" на Ильинской, БЦ "Флора Парк" на Танковой, БЦ "Ирва" на Радищева, ТЦ "Киянка", "Европорт", "Макрос", "Аладдин" и др.
Ставки обвалилисьПо словам генерального директора АН "C.I.T." Эдуарда Бразаса, если в конце прошлого года уровень вакантности в офисных и торговых центрах столицы составлял не более 1–2% для бизнес-центров и не более 5% для торговых площадок, то сегодня доля "простаиваемых" помещений увеличилась до 5–15%, что для отечественных собственников профессиональной недвижимости является более чем неприемлемым показателем. Аналогичные цифры приводятся и в исследовании консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" ("УТГ"), аналитики которой утверждают, что на середину февраля текущего года вакантность площадей в БЦ Киева уже достигла уровня 16%, тогда как на конец 2008 года она составляла 13%.
"Кризис коснулся всех собственников профессиональной офисной и торговой недвижимости вне зависимости от расположения центров и бывшего уровня арендных ставок. Сегодня практически во всех киевских торговых и бизнес-центрах столицы есть свободные площади. И даже если отсутствует реклама на фасаде, идет реклама объекта в СМИ и ведется работа с агентствами недвижимости", — говорит Эдуард Бразас.
По словам специалистов "УТГ", при этом заполняемость как офисных, так и торговых центров столицы продолжает медленно сокращаться, хотя существенных и резких изменений не наблюдается. "Продолжает происходить освобождение площадей в связи с переездом части компаний в более подходящие для себя площади или в связи с сокращением занимаемых площадей в тех же БЦ", — говорят в "УТГ". В результате, по словам экспертов, владельцы современных комплексов вынуждены или терять арендаторов, или снижать арендные ставки. Последние только за последние три месяца в долларах уменьшились практически в 1,5–2 раза, что не может расцениваться иначе как обвал. В гривне же, по данным АН "C.I.T.", стоимость снизилась в среднем на 10–15%. Например, в бизнес-центрах класса В стоимость аренды с $45–50 упала до $25–30 за кв. м /мес. То есть в гривне вместо 225–250 грн за кв. м с арендатора сегодня просят 200–240 грн. Средние же арендные ставки на офисные помещения класса А в середине февраля составили всего $63 за 1 кв. м, тогда как на конец 2008 года они составляли $89. В торговых центрах среднего уровня расценки на аренду также упали с $40–50 до $30–40 за кв. м/мес.
По данным директора компании "Траектория" Ирины Головневой, наибольшее снижение арендных ставок на площади в офисных центрах на данный момент произошло в центре столицы, а также в Дарницком и Днепровском районах. Наименьшее снижение зафиксировано в Шевченковском районе (–21,77%). На рынке аренды профессиональных торговых помещений более всего за последние месяцы цены снизились в Днепровском, Печерском и Подольском районах, менее всего — в Голосеевском, Шевченковском и в самом центре столицы.
По словам начальника отдела посреднических операций по коммерческой недвижимости компании "Траектория" Эдуарда Визняка, в сложившейся ситуации для собственников офисных и торговых комплексов важно грамотно продумать дальнейшую ценовую политику в управлении БЦ и ТЦ, дабы не потерять своего арендатора. "Ведь ТЦ с пустующими площадями зарабатывает себе отрицательный имидж среди потребительских групп, а также отрицательно влияет на оставшихся арендаторов. Для основной массы БЦ и ТЦ главной задачей стоит не привлечение новых арендаторов, а удержание старых. Поэтому есть центры, которые готовы идти на определенные уступки по снижению арендной платы либо ее реструктуризации во времени, а также отсрочку платежей. Основной задачей управляющих компаний в период кризиса стоит также удержание якорного арендатора как основного источника увеличения посетителей ТЦ и рентабельности центра в целом", — отмечает г-н Визняк.
Покидая насиженные местаАнализируя причины опустошения профессиональных коммерческих площадей столицы, эксперты отмечают, что большинство компаний сегодня активно сокращает штат сотрудников, и потому вполне логична их заинтересованность в аренде меньших площадей в БЦ. По данным Эдуарда Визняка, поскольку сейчас средний процент сокращений в крупных компаниях составляет 30–40%, а в более мелких — 10–20%, арендаторы стремятся уменьшить арендованные площади в два и более раза. Те же компании, которым не удалось договориться о снижении арендных ставок в офисном центре либо уменьшении площади аренды, переезжают в более дешевые помещения либо же из нескольких офисов в один.
Свои офисы уже уменьшили или вовсе сменили многие крупные отечественные страховые, строительные, инвестиционные, финансовые компании, а также крупные поставщики товаров продовольственной и промышленной групп.
"По сути дела в дорогих бизнес-центрах сегодня остались лишь самые успешные компании, которым важно сохранить свой деловой статус перед клиентами и поддерживать имидж надежного партнера даже в период кризиса. Однако и они уменьшили занимаемые площади в 2–3 раза", — рассказывает Эдуард Визняк.
Помещения, в которые переезжают компании, по словам экспертов, как правило, менее презентабельные и более дешевые. Это касается как территориального расположения бизнес-центров, так и уровня ремонта и сервиса в них. "Подобных более дешевых площадей в столице сегодня вполне достаточно. Сейчас можно найти офисы в БЦ класса В, в прилегающих к центру районах за $20–25/кв. м (с НДС), в то время как ранее такое предложение оценивалось в $40 за кв. м (с НДС). Этих помещений пока немного, но они есть. Те, кто не может оплатить и такую арендную ставку, могут арендовать помещения в отдаленных от центра районах без метро за 100 грн/кв. м", — говорит г-н Бразас.
По данным генерального директора АН "C.I.T.", в настоящее время арендаторы готовы рассматривать помещения не более чем за $50–60/кв. м за класс А, $40/кв. м за класс В, $25/кв. м за класс С и до 100 грн/кв. м — класс D и квартиры, в то время как ранее стоимость помещений, например класса А, достигала $80–100 за кв. м. "Если помещения предлагаются по вышеуказанной стоимости, арендаторы если и не принимают быстрое решение относительно аренды этого объекта, то хотя бы рассматривают такую возможность", — говорит Эдуард Бразас.
Что касается торговых сетей и освобождения ими площадей в столичных ТЦ, то поскольку падение платежеспособности населения привело к резкому снижению выторга у арендаторов, ритейлеры, ранее получавшие минимальную прибыль, сейчас работают практически "в ноль", а те, у кого был рост продаж в 30%, сейчас имеют 15%. Однако торговцам сегодня все-таки легче, чем арендаторам офисов, которые вынуждены снимать хоть что-то. Сети просто сворачиваются, оставляя свои магазины лишь в наиболее успешных торговых комплексах и освобождая занимаемые площади в менее успешных.
Цена продажи тоже упалаНаравне со стремительным снижением уровня арендных ставок в профессиональных коммерческих проектах столицы эксперты отмечают и резкое уменьшение стоимости продажи таких помещений, а также помещений в сегменте непрофессиональных площадей. По словам Ирины Головневой, на рынке столицы сегодня появилось гораздо больше интересных предложений, а, кроме того, с момента начала кризиса собственники подобных помещений уже успели разработать весьма удобные для покупателя форматы сделок, как-то частичный бартер с доплатой, бонусные программы (к примеру, при покупке офиса — паркинг за полцены), а также рассрочку со льготным процентом либо просто поэтапную выплату.
Падает и сама стоимость продажи офисных и торговых помещений. Так, по данным компании "Траектория", в феврале количество предложений на рынке коммерческой недвижимости столицы превысило уровень спроса в 1,2–1,5 раза, в то время как количество сделок сократилось по сравнению с декабрем прошлого года на 21%. Аналогично и сами суммы сделок в течение января уменьшились в 1,2–1,4 раза по сравнению с декабрем 2008 года. "Для форсирования реализации своих объектов собственники недвижимости не только пересмотрели цены на свои помещения, но и готовы продавать их не в долларах США, а в национальной валюте. Более 30% помещений, выставленных в продажу, сегодня предлагаются в гривне", — говорит Ирина Головнева.
По свидетельству экспертов, в течение только января на рынке продажи офисных помещений цены в среднем по Киеву по всем районам снизились на 25%. Наибольшее снижение цен было отмечено в Голосеевском (–41%) и Деснянском (–35%) районах города. Менее всего цены упали на помещения в центре города (–9%), в Печерском (–12%) и Шевченковском (–13%) районах столицы. Стоимость торговых помещений в течение января также снизилась весьма существенно — 27% за один месяц. Наибольшее снижение было зафиксировано в Деснянском (–32%) и Днепровском (–32%) районах. Наименьший спад был отмечен в Подольском районе (–11%) и в центре города (–14%).
В результате, по данным компании "Траектория", средняя цена на офисные помещения в центре столицы в феврале текущего года составила порядка $4–4,5 тыс./кв. м, в приближенных к центру районах — $3–3,5 тыс./кв. м, в отдаленных от центра города районах на правом берегу — $1,3–2 тыс./кв. м, на левом — $1–1,7 тыс./кв. м. Средняя цена продажи квадрата нежилых торговых помещений на данный момент составляет в центре города $4–5 тыс./кв. м, в приближенных к центру города районах — $3,5–4 тыс./кв. м, в отдаленных районах на правом берегу Киева — $1,5–2 тыс./кв. м, на левом берегу — $1–1,5 тыс./кв. м.
Станет еще дешевлеПо словам специалистов АН "C.I.T.", согласно самому оптимистическому сценарию развития событий (если не произойдет нового витка кризиса или дефолта), до мая стоимость аренды площадей в торговых и бизнес-центрах столицы упадет еще как минимум на 20%. Причем те владельцы помещений, которые даже по таким расценкам не смогут найти до лета новых арендаторов, будут вынуждены в июне снизить стоимость еще на 10–20%. Ожидается, что арендные ставки упадут быстрее всего в тех секторах рынка, где они до этого быстрее всего поднимались, то есть в секторе помещений класса А. Офисный рынок Киева пережил аналогичную ситуацию ровно десять лет назад, когда вследствие экономического кризиса в России он обвалился с $75 до $25–30 за кв. м/мес.
По мнению Эдуарда Визняка, снижение цен на арендные ставки также существенно будет зависеть от курса гривны по отношению к доллару. "У многих арендаторов основной доход бизнеса идет в национальной валюте. Мало того что объемы бизнеса уменьшились, еще и девальвация гривны существенно уменьшает полученные доходы арендаторов. Поэтому в случае дальнейшего укрепления доллара, возможно, собственники торговых и бизнес-центров, дабы не потерять оставшихся арендаторов, будут пересматривать свою ценовую политику и пересчитывать арендные ставки в гривне по приемлемому курсу для обеих сторон", — утверждает он.
Наиболее же пострадавшими в сегодняшней ситуации, по мнению экспертов, окажутся владельцы недавно введенных в эксплуатацию бизнес-центров, а также те, кто лишь недавно заключил договора аренды. Многим же арендаторам будет выгоднее нести штрафные санкции и не въезжать в заранее арендованные офисы или торговые помещения.
