Обзор рынка недвижимости Киева: итоги апреля 2009 года

Тенденции на киевском рынке недвижимости постепенно меняются. Наблюдается расслоение рынка и увеличение спроса на более качественное и просторное жилье.

 

Если еще недавно покупали преимущественно самые дешевые малогабаритные однокомнатные квартиры в «убитом состоянии», то в последнее время спрос стал смещаться в сторону двух- и трехкомнатных квартир, в том числе, с качественным ремонтом.

 

Анализ подобных сделок показывает, что в основе их нередко лежат так называемые «обмены с доплатами». Продав низкокачественное тесное жилье, и наконец-то забрав из банков зависшие депозиты, люди приобретали жилье более просторное.

 

Свидетельствует ли это о постепенном выздоровлении рынка, или подобные процессы не более чем временная ремиссия тяжелой болезни – время покажет.

 

Если люди, продавшие двух- и трехкомнатных квартиры уйдут с рынка, то это означает одни (пессимистические) сценарии развития событий. Если же потратят полученные деньги на приобретение киевской недвижимости, то вполне возможны более оптимистичные сценарии.

 

В апреле темпы снижения индекса стоимости киевского жилья еще более замедлились. Но, говоря об общем замедлении снижения цен, необходимо подчеркнуть, что в каждом сегменте рынка были свои особенности. В одних сегментах цены росли, в других были стабильны, в третьих – плавно снижались… Были и сегменты, где цены снизились весьма значительно.

 

К сожалению, при анализе рыночных тенденций далеко не во всех сегментах есть возможность опираться на цены реальных продаж. Там, где продаж нет (или очень мало), выводы приходится делать на основании цен предложений и торгов.

 

По сравнению с мартом, количество сделок увеличилось на 29%. Причем основной вклад в этот прирост внесли двух- и трехкомнатные квартиры.

 

Несмотря на эти, весьма существенные, подвижки, уровень деловой активности все еще намного ниже, чем был в прошлые годы в этот же период.

 

В частности, в апреле 2007 года сделок было примерно в 1,5 раза больше, а в апреле 2008 года - в 2,6 раза больше чем сейчас. Но при этом необходимо учесть, что в 2008 году именно апрель был самым «урожайным» месяцем по числу сделок.

 

Количество предложений уменьшилось за месяц на 4,8% (01.04.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3789 объектов на продажу, а 01.05.09 - 3608 объектов). Для Киева это очень мало. Подобрать квартиру с необходимыми параметрами в нужном районе бывает очень непросто.

 

Надежды потенциальных покупателей на массовый выброс на рынок залоговых квартир (да еще и по очень низким ценам) пока остаются лишь надеждами. Залоговых квартир на рынке немного. Выставляются они по ценам, которые нередко выше рыночных. И это притом, что далеко не всякий покупатель отважится приобрести подобную квартиру даже по сниженной цене: существует вероятность того, что сделка впоследствии будет признана недействительной.

 

Все это говорит о том, что у банков нет пока особых возможностей и стремления срочно продавать жилье должников. Наоборот, банки всячески стремятся реструктуризировать долги по проблемным кредитам. Поскольку если признать, что заемщики не в состоянии погасить задолженность, то резко ухудшаться банковские показатели.

 

Поспешность с реализацией залогов может обрушить и рынок недвижимости, и относительную стабильность в обществе, и банковскую систему. Резко подешевевшие залоги и огромные сложности, связанные с их реализацией, способны вызвать «снежный ком», который будет нарастать, и усугубит проблемы в банковской сфере. А проблемы в банковской сфере – это проблемы во всей экономике.

 

Возможно потому, что никто не форсирует события, до апокалипсических сценариев, обсуждаемых на некоторых интернет-форумах, пока не доходит. Создается даже впечатление, что все не так уж и плохо. Люди квартиры продают и покупают; покупают без кредитов, за наличные. Стало быть, деньги (и немалые) у покупателей есть. Эти деньги переходят из рук в руки; значительная их часть остается на рынке недвижимости, тратится на приобретение жилья.

 

Но то, что ситуация может резко измениться к худшему, спорить не приходиться. Слишком много сложностей и неопределенностей (у страны, экономики, общества, рынка недвижимости…). Потому давать в подобной обстановке далеко идущие прогнозы – дело неблагодарное.

 

На графиках, представленных ниже, приведены статистические данные изменения цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева. Все они приведены в двух вариантах: в долларах США и в гривнах. Пересчет долларовых цен в гривны осуществлялся по среднему курсу продажи и покупки наличной валюты в банках Киева за соответствующий период (ежедневные курсы обмена взяты на сайте www.finance.ua)

 

 

Существенные отличия форм кривых на одноименных графиках объясняются тем, что вторичный рынок недвижимости у нас по-прежнему долларовый. При высокой инерции рынка жилья, резкие изменения курса доллара вызывает резкие прыжки на графиках цен предложений и индексов в гривнах.

 

Что же касается цен продаж, то там инерция рынка сказывается значительно слабее. При торгах продавцы и покупатели оперативно учитывают все факторы, в том числе и скачки валют. Потому графики цен продаж в долларах и гривнах более близки друг к другу.

 

 

Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

 

Статистические данные цен реальных продаж
Сделки «Планеты Оболонь»							Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация
Окт. 2008	Ноябрь 2008	Дек. 2008	Янв. 2009	Фев. 2009	Март 2009	Апр. 2009	Фев. 2009	Март 2009	Апр. 2009
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
2859	2661	1835	1464	1536	1596	1657	1524	1549	1589
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
3169	3275	2861	2454	2462	2095	2148	2412	2003	2071
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр)
16006	16140	14390	12219	13009	13314	13395	12908	12921	12846
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр)
17741	19865	22436	20482	20852	17476	17365	20429	16708	16742
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир
-9,8%	-18,7%	-35,9%	-40,3%	-37,6%	-23,8%	-22,9	-36,8%	-22,7%	-23,3%

 

При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также (отдельно) данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 2,7 раза.

 

Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

 

Согласно нашим данным, в апреле цены продаж (в долларах) выросли. В основе этого роста две причины. Во-первых, произошел реальный рост цен на некоторые (наиболее ходовые) типы квартир. Во-вторых, сместились приоритеты покупателей в сторону более качественного жилья (а оно стоит дороже).

 

При этом согласно статистики, продавцы покупали квартиры, которые примерно на 23% были дешевле аналогичных в своем сегменте.

 

 

- 1657$ (13395грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;

- 1589$ (12846грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

 

После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

 

- 1670$ (13500грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;

- 1604$ (12967грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

 

 

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В апреле индекс стоимости жилья Киева снизился:

 

- при подсчете в долларах на 1,8%;

- при подсчете в гривнах на 4,8%.

 

Столь существенная разница изменения индекса в долларах и гривнах объясняется колебаниями курса наличного доллара в банках Киева.

 

 

За период с 01.04.2009 по 01.05.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 1,2%.

 

В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:

 

- в однокомнатных квартирах выросли на 2,1%;

- в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,9%;

- в трехкомнатных квартирах выросли на 0,2%;

- в многокомнатных квартирах снизилась на 9,1%.

 

Более детально изменения усредненных цен предложений в зависимости от типов домов приведены в таблице

 

Типы домов	Даты	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %
Дореволюционные	01.04.2009	3791	- 7.94	4418	+ 2.26	4726	+ 1.06
	01.05.2009	3490		4518		4776
Сталинки	01.04.2009	2448	+ 20.14	3833	- 5.48	3398	- 4.24
	01.05.2009	2941		3623		3254
Старая панель	01.04.2009	2098	+ 0.24	1890	- 0.21	1854	- 0.59
	01.05.2009	2103		1886		1843
Старый кирпич	01.04.2009	2082	+ 1.63	2384	- 7.17	2150	- 5.53
	01.05.2009	2116		2213		2031
Типовая панель	01.04.2009	1884	- 1.27	1839	- 1.79	1810	+ 4.97
	01.05.2009	1860		1806		1900
Украинская панель	01.04.2009	1726	+ 0.17	1850	- 2.92	1632	- 3.13
	01.05.2009	1729		1796		1581
Украинский кирпич	01.04.2009	2006	+ 1.99	2273	+ 2.24	2307	+ 2.47
	01.05.2009	2046		2324		2364
Улучшенная типовая панель	01.04.2009	1976	- 7.14	1866	- 2.63	1743	+ 2.12
	01.05.2009	1835		1817		1780
Улучшенный кирпич	01.04.2009	2321	+ 0.17	2615	- 6.35	2360	- 8.05
	01.05.2009	2325		2449		2170

 

Первичный рынок жилья

 

Положение на первичном рынке остается сложным. Особого потока новых инвесторов пока не наблюдается. Хотя на интернет-форумах, где обсуждаются отдельные стройки, немало посетителей, решающих: вкладывать ли им деньги в строительство или подождать.

 

Застройщики пытаются привлечь инвесторов различными акциями и долгосрочными программами (включая программы кредитования и рассрочки). Некоторые застройщики немного снизили цены для новых инвесторов и внедрили «программы лояльности» для тех, кто внес деньги раньше.

 

Однако, на кардинальное снижения цен никто не решается. Более того, наблюдаются случаи повышения цен.

 

Анализируя первичный рынок жилья, следует признать, что информация становится все более противоречивой.

 

С одной стороны, целый ряд авторов говорят о том, что до 90% строек заморожено.

 

С другой стороны, по предварительным данным Госкомстата, в Киеве в первом квартале 2009 года введено в эксплуатацию 188980 квадратных метров жилья, что составляет 89,6% от объема введенного жилья в первом квартале 2008 года. То есть, падение далеко не обвальное.

 

По нашим данным, истина лежит посередине. На многих стройках работа идет. Где-то ни шатко, ни валко, а где-то весьма интенсивно (с утра и до позднего вечера, включая выходные и праздники).

 

Что же касается данных Госкомстата, то тут, по словам начальника Государственной архитектурно-строительной инспекции Александра Бондаренко, сыграл свою роль введенный в январе новый порядок приема в эксплуатацию завершенных объектов. Согласно этому порядку, срок рассмотрения документов сокращается до 15 дней. До этого, по словам Александра Бондаренко, процедура принятия объекта в эксплуатацию «могла тянуться несколько месяцев, что было связано с необоснованной бюрократичностью процедуры».

 

Очевидно, немало объектов, принятых в эксплуатацию в первом квартале 2009 года, - это построенные ранее объекты, которые инспекции по тем или иным причинам отказывались принять.

 

О бюрократических проволочках чиновников написано немало… Но и недоделок у отечественных строителей тоже всегда было немало.

 

Так что пока рано судить о плюсах и минусах нового порядка приема объектов в эксплуатацию. Хотя, конечно же, информация о том, что количество принятого жилья сократился лишь на 10%, звучит куда оптимистичнее, чем информация о том, что работают лишь 10% строек.

 

 

В апреле тенденции на рынке аренды жилья практически не изменились. Предложение значительно превышает спрос. Сдать квартиру с каждым месяцем становится все трудней.

 

Соответственно цены снижаются. При этом потенциальные арендаторы предъявляют все более высокие требования к качеству жилья. Правда, проблемами качества жилья озабочены далеко не все. Люди готовы арендовать и самое низкокачественное жилье (включая комнаты и даже «углы» в общих квартирах «без ремонта»), лишь бы цена была для них доступной.

 

 

Сворачивание бизнеса привело к освобождению многих офисных, торговых и складских помещений. Количество предложений выросло, а спрос упал.

 

В этих условиях арендодатели вынуждены резко снижать цены, идти на различные уступки. Есть случаи, когда арендодатели предлагают арендаторам продолжать работать в занимаемых помещениях при условии оплаты коммунальных платежей и проведения ремонта.

 

Спрос на покупку коммерческой недвижимости сейчас очень низкий. Соответственно цены предложений резко упали.

 

 

Банки сейчас практически не выдают новых ипотечных кредитов для покупки жилья на вторичном рынке. По крайней мере, в «Планете Оболонь» за последние месяцы не было ни одной сделки с привлечением ипотечных кредитов.

 

Для покупки жилья на первичном рынке отдельные банки кредиты выдают. Но лишь в случаях, когда инвестор вкладывает деньги в те стройки, которые банк кредитует.

 

По данным компании «Простобанк Консалтинг», в апреле средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах составляла 21,11% (в марте она была 20,69%, в феврале 19,97%, в январе 20,56%)

 

Прогноз на май

 

Полагаем, что в мае ситуация на киевском рынке недвижимости существенно не изменится.

 

Расслоение рынка, скорее всего, продолжится. В одних сегментах цены будут медленно расти, в других плавно снижаться. Наверняка, будут и такие сегменты рынка, где темпы снижения цен достигнут пяти и более процентов в месяц.

 

Учитывая наметившиеся тенденции, в мае можно прогнозировать увеличение количества сделок, а также определенное смещение спроса в сторону более качественного и просторного жилья. Есть основания полагать, что значительная часть семей, продавших жилье ранее, и получивших в банках депозитные вклады, постараются улучшить свои жилищные условия.

 

Но все это при условии, что не будет значительных изменений курсов валют, а также серьезных политических и социальных потрясений.