Обзор рынка недвижимости Киева: итоги мая 2009 года

Индексы спроса покупателей определены при анализе тех заявок на покупку, которые наиболее плотно сгруппированы на ценовой шкале; считается, что именно они являются наиболее характерными. К сожалению, информативность данного показателя пока не очень высока. Далеко не всегда ясно какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Количество заявок существенно меняется от недели к неделе. Все это приводит к значительным статистическим ошибкам.

 

Заметим, что эти графики отражают не столько объективную реальность, сколько намерения сторон. В условиях экономической и политической неопределенности вряд ли стоит ожидать, что кривые спроса и предложения пересекутся. Важно, чтобы пересеклись (хотя бы в каких-то своих частях) области спроса и предложения. Просмотры, переговоры, торги позволяют существенно сблизить эти области. В большинстве случаев продавцы и покупатели либо идут навстречу друг другу, либо уходят с рынка (кто на месяц, кто на год, а кто и навсегда).

 

Взаимные компромиссы позволяет сторонам определить цену продажи, которая нередко на 20-30% ниже цен предложений на аналогичные квартиры.

 

На графике, представленном ниже, приведены статистические данные изменения цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева.

 

 

Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

 

Статистические данные цен реальных продаж
Сделки «Планеты Оболонь»						Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация
Дек. 2008	Янв. 2009	Фев. 2009	Март 2009	Апр. 2009	Май 2009	Фев. 2009	Март 2009	Апр. 2009	Май 2009
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
1835	1464	1536	1596	1657	1514	1524	1549	1589	1531
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
2861	2454	2462	2095	2148	1867	2412	2003	2071	1912
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр)
14390	12219	13009	13314	13395	11683	12908	12921	12846	11814
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр)
22436	20482	20852	17476	17365	14407	20429	16708	16742	14754
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир
-35,9%	-40,3%	-37,6%	-23,8%	-22,9	-18,9%	-36,8%	-22,7%	-23,3%	-19,9%

 

При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также (отдельно) данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 2,5 раза.

 

Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

 

В мае цены продаж снизились. Произошло это в результате смещения спроса в сторону более дешевого и низкокачественного жилья.

 

Среднестатистическая разница между ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье сократилась с 36-38% в феврале до 19 - 20% в мае.

 

 

- 1514$ (11683грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;

- 1531$ (11814грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1624$ (12532грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;

- 1602$ (12362грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

 

 

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В мае индекс стоимости жилья Киева снизился:

 

- при подсчете в долларах на 0,9%;

- при подсчете в гривнах на 5,4%.

 

Столь существенная разница изменения индекса стоимости в долларах и гривнах объясняется колебаниями курса наличного доллара.

 

 

За период с 01.05.2009 по 01.06.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) выросли на 0,6%.

 

В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:

 

- в однокомнатных квартирах выросли на 2,3%;

- в двухкомнатных квартирах выросли на 0,4%;

- в трехкомнатных квартирах снизились на 0,6%;

- в многокомнатных квартирах выросли на 0,3%.

 

Изменения усредненных цен предложений за последние полгода приведены в таблице

 

Типы домов	Даты	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %
Дореволюционные	01.12.2008	5699	-37,0	5795	-20,9	6072	-20,9
	01.06.2009	3590		4581		4803
Сталинки	01.12.2008	3919	-25,4	4712	-19,5	5032	-32,6
	01.06.2009	2922		3791		3393
Старая панель	01.12.2008	3289	-32,5	2941	-37,3	2795	-33,5
	01.06.2009	2219		1844		1858
Старый кирпич	01.12.2008	3325	-32,0	3325	-34,6	3246	-40,0
	01.06.2009	2262		2176		1946
Типовая панель	01.12.2008	3213	-39,8	2966	-38,9	2789	-34,9
	01.06.2009	1934		1811		1817
Украинская панель	01.12.2008	2956	-42,7	2767	-31,9	2634	-37,7
	01.06.2009	1695		1884		1642
Украинский кирпич	01.12.2008	2914	-29,4	2972	-22,6	3123	-27,3
	01.06.2009	2058		2299		2271
Улучшенная типовая панель	01.12.2008	2940	-34,6	2811	-28,2	2687	-33,6
	01.06.2009	1922		2017		1784
Улучшенный кирпич	01.12.2008	3418	-28,4	3780	-37,1	3516	-35,9
	01.06.2009	2446		2377		2254

 

Согласно нашим данным, за последние полгода цены предложений снизились на 20-40%. Максимальное снижение (-42,7%) - однокомнатные квартиры в современных панельных домах. Минимальное снижение (-19,5%) – на двухкомнатные «сталинки».

 

 

Каких-то изменений к лучшему на первичном рынке не произошло. Если брать в целом строительную отрасль, то положение очень сложное. В мае застройщикам и инвесторам был нанесен очередной удар: правительство и Нацбанк косвенно признали, что программы достройки жилья со степенью готовности свыше 70% провалились, так фактически и не начавшись. Нацбанк не смог реализовать облигации Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) на сумму 1млрд.грн., деньги за которые должны были пойти на завершение строительства. Стесненные в средствах коммерческие банки отказываются покупать эти ценные бумаги. Собственных средств ГИУ хватает лишь для выдачи кредитов инвесторам всего нескольких строек.

 

Собственных средств у большинства застройщиков явно не хватает. В результате на большинстве строек работы полностью или частично заморожены. При этом на значительное снижение цен (с целью привлечения дополнительных инвесторов) застройщики пока не идут.

Но не все так уж плохо на первичном рынке. Есть в Киеве объекты, где работы проводятся до позднего вечера, включая выходные и праздничные дни. Есть и предложения от застройщиков о продаже жилья в уже сданных домах.

 

 

В мае тенденции на рынке аренды жилья в Киеве практически не изменились. Предложение значительно превышает спрос. Сдать квартиру с каждым месяцем становится все трудней. Соответственно цены, пусть и медленно, но снижаются.

 

Оживился рынок аренды загородной недвижимости. Есть спрос и на дачи, и на особняки, и на сельские дома. Похоже, что кризис побудил немало киевлян обратить свои взгляды на природу и землю, избрать размеренную загородную жизнь.

 

 

На рынке коммерческой недвижимости тенденции практически не изменились. Цены аренды торговой и офисной недвижимости снижаются достаточно интенсивно. Обобщать данные сейчас достаточно сложно. Для любой фирмы смена помещения – ощутимые затраты и потери. Во многих случаях они превышают ту экономию, которую дает переезд в более дешевое помещение. Арендодателю также во многих случаях не выгодно терять арендатора. Поскольку найти ему замену весьма проблематично. Потому в каждом отдельном случае стороны стараются найти компромисс.

Есть случаи, когда арендодатели предлагают арендаторам продолжать работать в занимаемых помещениях при условии оплаты коммунальных платежей и проведения ремонта.

 

 

Рынок ипотечных кредитов потихоньку начинает функционировать. Если еще недавно ипотечный кредит можно было реально получить для приобретения жилья лишь на нескольких (вполне конкретных) строящихся объектах, то в мае начали кредитовать и вторичный рынок.

 

Условия выдачи кредитов для покупки жилья на вторичном рынке очень жесткие. Первоначальный взнос – не менее 50%. Банковские проценты от 24,05% до 29,55% годовых в гривнах, 18,85% годовых в долларах и 17,85% годовых в евро.

 

 

Полагаем, что существенных изменений на рынке недвижимости в июне не произойдет.

 

Наиболее вероятный сценарий – традиционное летнее снижение деловой активности.

 

Цены в июне, скорее всего, будут достаточно стабильными.

 

Но все это при условии, что не будет значительных изменений курсов валют, а также серьезных политических и социальных потрясений.