|
 |
Большая земля: в поисках рецепта ликвидности
|
|
2009-06-17 16:30:29
 Все в ленд-девелопмент
Становление ленд-девелопмента в Украине, по оценкам экспертов, пришлось на 2005-2006 гг., а уже в конце 2007 – в начале 2008 г. развитие сегмента перешло в активную фазу. Однако сегодня ленд-девелоперы (а к ним себя причисляли все, кому удалось каким-либо способом завладеть крупным участком) оказались в крайне сложной ситуации.
Скупщиков земельных массивов можно условно разделить на три категории: спекулянты, лжеспекулянты и профессионалы. Спекулянты умели определить правильный момент для продажи земли благодаря четкому пониманию процессов, происходящих на рынке. Хотя адвокат Виктор Кобылянский отмечает, что украинский вариант спекуляции оказался довольно специфическим. Объединение мелких участков в большие наделы и смена их целевого назначения производились не под проект конкретного заказчика, как во всем мире, а на перспективу, что такой заказчик найдется.
Лжеспекулянты – по сути, дилетанты, считавшие, что разбираются в данном бизнесе. «Такие инвесторы, получив в собственность землю, довольствовались мыслью, что она растет в цене. Они подсчитывали свою потенциальную прибыль от продажи, но конкретных действий по реализации не предпринимали, выжидая, когда участок будет стоить миллиард», – объясняет первый заместитель председателя правления «Партнер-банка» Андрей Онистрат.
Профессионалы, которые приобретали землю для реализации собственных проектов, а потому взвешенно подходили к выбору наделов, – самая немногочисленная категория. «Лишь несколько крупных компаний покупали участки для развития масштабных инвестиционных проектов, – говорит старший аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Большинство же землевладельцев просто поспешили занять нишу на перспективном рынке. Планка вхождения в бизнес коттеджных городков была достаточно низкой, что привело к большому количеству случайных людей в этой сфере».
«Коттеджным городкам предпочтение отдавалось потому, что логистические и промышленные объекты требуют профессионального управления, а его может обеспечить не каждый собственник, – считает эксперт рынка, член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Ярослав Цуканов. – Направление загородного жилья казалось более простым, вследствие чего в киевском регионе практически одновременно появилось около 200 проектов коттеджных поселков. Но даже в лучшие времена на них трудно было бы найти покупателей, а в сегодняшних условиях тем более».
Еще одну категорию операторов рынка, скупавших крупные наделы, стоит отметить особо – это украинские банки и приближенные к ним компании. По словам г-на Цуканова, за счет быстро растущих в цене участков увеличивалась капитализация банков, которые предполагалось продать иностранным инвесторам. Однако сегодня пулы таких земель по 50-100 га совершенно неликвидны.
Сельскохозяйственная основа Основой для будущих девелоперских проектов были наделы сельскохозяйственного назначения, в том числе земли для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ, в обиходе принята украинская аббревиатура – ОСГ), садоводчества, огородничества и т. д.
До 2007 г. работать с данным типом участков было довольно просто. «Выработалась четкая последовательность операций, – рассказывает Ярослав Цуканов. – Сначала председатель местного совета создавал некий земельный пул – объединял паи или наделы ОСГ, предварительно оформленные на жителей поселка. Денежная компенсация номинальным собственникам составляла буквально несколько сотен гривен. Затем первично оформленный массив приобретал для последующей перепродажи перекупщик».
Но после того как действие земельного моратория распространилось и на участки сельскохозяйственного назначения, игрокам рынка пришлось искать новые легальные способы приобретения земли. Впрочем, существенных затруднений это не вызвало. «Положения моратория менялись уже трижды, но данное обстоятельство не мешало заинтересованным лицам находить легальные пути приобретения земли в обход определенных законодательных норм», – говорит Анжелика Штукатурова, юрист группы по вопросам недвижимости и земельного права международной юридической фирмы Salans. Изменения законов влияли лишь на цену вопроса: чем больше препятствий приходилось преодолевать, тем дороже становился участок.
Освоение под сельхозпроизводство может ОЖИВИТЬ РЫНОК. крупные агропроизводители обычно арендуют большие (от 1 тыс. га) наделы высокого качества и с хорошей инфраструктурой. Но для привлечения западных представителей этой отрасли необходима ЛИБЕРАЛИЗАЦИЯ земельного законодательства
|
Именно такое положение вещей, по мнению Андрея Онистрата, катализировало спекулятивные процессы. «В условиях открытого и либерального рынка цены на землю были бы более объективными, и спекулятивные тенденции имели бы меньшее влияние. А «кулуарность» вопроса создавала искусственный дефицит и привела к дополнительному необоснованному ажиотажу», – считает эксперт.
По словам Сергея Костецкого, в результате бюрократических и технических сложностей весь процесс подготовки земель к продаже длился около 2-х лет: несколько месяцев на переговоры с местной властью, полгода-год на объединение участков и 8-12 месяцев на изменение их целевого назначения.
«Целевое назначение старались сделать максимально широким, увеличивая, таким образом, круг потенциальных инвесторов», – рассказывает Виктор Кобылянский. По словам эксперта, один из универсальных вариантов – «земли промышленности». Самый интересный и показательный в этом смысле пример был в Бориспольском районе, когда целевое назначение участка определили в соответствии с п. Ж ст. 19 Земельного кодекса Украины – «земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения».
К ликвидному будущему Сегодня многие покупатели не спешат тратить имеющиеся средства, ожидая дальнейшего падения цен. «Рыночная стоимость – это оценочная категория. Земля стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить. Продавцы согласны торговаться, так как спрос сейчас невелик. Наименее востребованы земли ОСГ, а также большие массивы без каких-либо коммуникаций и оформленных документов», – отмечает Ярослава Чапко, генеральный директор украинского офиса Knight Frank LLC.
Землевладельцы, остро нуждающиеся в деньгах, готовы серьезно уступать в цене. В первую очередь это касается «развитых» земель с самым дорогим и популярным целевым назначением – «для индивидуального жилого строительства».
К примеру, по данным компании SV Development, в с. Белогородка Киево-Святошинского района участок в 50 га продают по $ 8,5 тыс. за сотку, при этом возможен дисконт в 20-25%. В отдаленном с. Лубянка Бородянского района земельный массив площадью 100 га предлагают по $ 900 за сотку, и окончательная стоимость может быть на 25-30% ниже заявленной. В Бориспольском районе цены крупных наделов зависят от расстояния до столичной черты: например, на окраине с. Гора 80 га выставлены по $ 8 тыс. за сотку, а в с. Петровское 38 га можно приобрести по $ 1 400 за сотку. Скидки тут примерно одинаковы – 25-35%.
В центре концентрированного проживания украинской элиты – с. Козин Обуховского района – участок в 35 га продается по $28 тыс. за сотку, причем дисконт может составить 40-45%. В г. Васильков надел площадью 95 га выставлен по $1 750 за сотку, и покупатель может рассчитывать на скидку до 50%. Цены, изначально заявляемые собственниками, ниже прошлогодних в 1,5 раза, поясняют в компании SV Development, но с учетом нынешних скидок можно говорить о падении стоимости в 2 раза и более, поскольку в прошлом году речь о торге вообще не шла.
Однако даже существенное снижение цен зачастую не приносит желаемого результата. Сегодня единственный способ привлечь инвестора или продать большой надел – посмотреть на него под другим углом. Необходимо найти землям новое применение в рамках законодательства и улучшить их характеристики.
«Разумный покупатель, приобретая участок, всегда должен продумывать различные пути выхода из бизнеса. Земельный массив можно раздробить на меньшие наделы и продать по частям.
Банки могут работать только на рынке финансовых услуг и не имеют права заниматься продажей залоговых земель. В этом кроется СЕКРЕТ ИХ ЛОЯЛЬНОГО ОТНОШЕНИЯ к задолжавшим землевладельцам: финучреждениям необходимы ДЕНЬГИ, А НЕ УЧАСТКИ
| Но есть и другой вариант, который мы предлагаем нашим клиентам и над которым уже работаем с несколькими компаниями, – говорит Ярослава Чапко. – Сначала разрабатывается комплексная концепция развития всего участка, затем прокладываются коммуникации, территорию дробят на отдельные лоты, которые компания продает мелким инвесторам. Несмотря на необходимые значительные инвестиции на первом этапе, такой подход оправдывает себя в средне- и долгосрочной перспективе», – делится своим рецептом г-жа Чапко.
Для повышения ликвидности участка очень важным фактором является правильный выбор направления его развития. Так, рассчитывать на инвестиции в сегмент коттеджных городков сегодня не приходится. Завершить в ближайшем будущем даже малую часть существующих проектов представляется маловероятным: рынок сейчас характеризуется избытком предложения. «Только наша компания имеет в портфеле более 100 тыс. га земель разного целевого назначения, – оценивает ситуацию Сергей Костецкий. – Возведение загородных комплексов будет рентабельным только на 20% этих территорий. Сейчас освоена или осваивается четверть земель, на которых такое строительство экономически оправдано. В перспективе здесь возможно размещение около 200 коттеджных городков. Еще примерно 600 небольших поселков смогут найти место на рынке через 12-15 лет».
Главной тенденцией на рынке, по наблюдениям Анжелики Штукатуровой, сегодня является увеличение количества аграрных проектов, связанных с выращиванием и переработкой сельскохозяйственной продукции, в то время как проектов логистических комплексов и торговых центров становится все меньше. Потому потенциальными инвесторами в ближайшие годы эксперт считает крупных представителей агропромышленности. Они, как правило, планируют арендовать большие (от 1 тыс. га) массивы сельскохозяйственных земель высокого качества с хорошей инфраструктурой.
По убеждению Андрея Онистрата, рынок может оживить только снижение цен и освоение земель под сельхозпроизводство. А для привлечения в Украину западных агропроизводителей, которые способны существенно повлиять на ситуацию, по мнению эксперта, необходима либерализация земельного законодательства.
Виктор Кобылянский призывает посмотреть на проблему неликвидных наделов шире: «Надо разнообразить применение участков, выбрать направления, которые будут востребованы, учитывая специфику места и времени. Например, создать к Евро-2012 правильные спортивные объекты». Конечно, в этом случае необходима квалифицированная оценка возможностей надела, улучшение его инфраструктуры, прокладка инженерных сетей. Может быть, потребуется ввести участок в состав населенного пункта. Но чтобы потом не пришлось подсчитывать убытки, все это делать нужно в соответствии с разработанной профессионалами концепцией.
ПОПУЛЯРНЫЕ ЗЕМЛИ
|
Именно эти земли чаще всего использовались для создания крупных наделов всеми, кто причислял себя к ленд-девелоперам.
Земли сельскохозяйственного назначения – согласно ст. 22 Земельного кодекса Украины, это сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья, выделенные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей.
Земли личного крестьянского хозяйства – согласно ст. 5 Закона Украины «О личном крестьянском хозяйстве» № 742-IV от 15.05.2003, для ведения личного крестьянского хозяйства используют земельные участки площадью не более 2 га. Размер земельного участка личного крестьянского хозяйства может быть увеличен в случае получения в натуре (на местности) земельной доли (пая) и ее наследования членами личного крестьянского хозяйства в соответствии с законом. В случае выхода из ЛКХ каждый его член имеет право на выделение надлежащего ему земельного участка в натуре (на местности).
|
Вариации на тему Наибольшие проблемы сегодня испытывают землевладельцы, связавшие себя ипотечными отношениями с банком, – их, по оценкам разных экспертов, 10-25% от общего количества. «Позитивный момент в том, что кредитных средств на рынке земли немного. Если бы здесь наблюдалась такая же ситуация, как в сфере недвижимости, обвал цен был бы гораздо более вероятен», – считает Андрей Онистрат.
С проблемными заемщиками финучреждения ведут активный диалог. Требовать дополнительных залогов в большинстве случаев бессмысленно: деньги банку это вряд ли принесет. «Кредитно-финансовые учреждения заняли выжидательную позицию и рассчитывают на государственные дотации, которые позволят более лояльно относиться к должникам, – говорит Сергей Костецкий. – Но если средства из бюджета не будут выделены, банкам придется продавать залоговое имущество, что может вызвать еще большее падение рынка». По предположениям председателя правления АКБ «Форум» Ярослава Колесника, рынок земли оживет в лучшем случае через 2 года, а пока главными инструментами в работе с заемщиками остаются реструктуризация и пролонгация кредитов.
Изъятие финучреждением залоговых наделов нецелесообразно не только из-за снижения их стоимости и проблем с ликвидностью. Виктор Кобылянский акцентирует внимание на еще одном обстоятельстве: «Продавать участок после судебного разбирательства придется через публичные торги согласно процедуре исполнительного производства. Само проведение аукциона, где товаром выступает земельный надел, – уже сложная задача, но затем банк ожидают еще большие трудности. Если на первых торгах покупатель на участок не нашелся, придется снизить цену и выставлять его снова. А если земли никто не приобретает и в дальнейшем, государственный исполнитель предлагает банку забрать их в собственность в счет погашения долга».
Здесь кроется главное несоответствие: согласно Закону Украины «О банках и банковской деятельности», кредитно-финансовые учреждения работают только на рынке финансовых услуг и другую деятельность осуществлять не могут. Следовательно, даже если банк получит в собственность участок, то никак не сможет его использовать, поскольку заниматься продажей залогового имущества он не вправе. С начала процедуры реализации финучреждение будет действовать неправомерно, поскольку к нарушениям условий целевого использования земли по законодательству относится в том числе и неиспользование надела по его назначению.
«После предписаний и штрафов последует иск об изъятии участка бесплатно в связи с неустранением нарушения земельного законодательства», – описывает Виктор Кобылянский возможный исход дела. В качестве решения юрист предлагает разработать схему, которая позволит перевести долговое обязательство в сферу ценных бумаг, возможно, производных (деривативов, векселей и т. д.), при этом необходимо оставить обеспечение и предусмотреть возможность преобразовать эти бумаги снова в деньги.
Конечно, все вышеописанные способы повышения ликвидности земельных участков и оживления ситуации на рынке – не самые простые, и их реализация займет не один месяц. Но при отсутствии альтернативы в ближайшие год-полтора над этими рецептами стоит подумать, какими бы неожиданными и фантастическими они ни представлялись землевладельцам и банкирам. Проекты по выращиванию сельхозпродукции, строительству спортивного комплекса или даже гоночной трассы для «Формулы-1», еще вчера казавшиеся невероятными, имеют право на жизнь. Более того – их реализация поспособствует разностороннему развитию местной инфраструктуры, увеличит привлекательность Киевской области и, конечно же, поможет повысить ликвидность всех земель региона в будущем.
http://www.domindex.com.ua/
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
