Подножки для ТЦ

 Компания «Канзас» по просьбе газеты «Property Times» приняла участие в написании статьи для рубрики «Рынки/недвижимость», которая была опубликована в №36 (185) 24-30 сентября 2007 г.
Несмотря на то, что сегмент торговой недвижимости оценивается инвесторами и девелоперами как один из наиболее привлекательных, за последнее полугодие форсирования реализации новых площадей не произошло. Уже несколько лет подряд эксперты заявляют, мол, вот-вот войдут в строй новые ТЦ и ТРЦ, но приходит этот следующий год и... Скажем, в конце прошлого года ожидалось, что в 2007-м введут в эксплуатацию около десятка объектов, пока же открыл двери лишь «Комод». Возникает впечатление, что эта сфера недвижимости зашла в некий тупик. В результате, предложение свободных площадей отстает от постоянно увеличивающегося спроса: с января 2006 г. по август 2007 г. в столице было ведено в эксплуатацию всего 60 тыс. кв. м, из которых вакантны не более 3 %.

В результате, по разным данным в городе работает 33–35 ТЦ. Ситуация, можно сказать, плачевна. Последние полгода торговый сектор развивался в столице минимальными темпами, отмечает директор компании Concorde Development Валерий Кирилко. На фоне активно растущего спроса уровень предложения практически не увеличивается.

 «За прошедшие восемь месяцев в Киеве был введен в эксплуатацию только один ТЦ «Комод» площадью около 45 тыс. кв. м (10 тыс. кв. м – торговая). В общей сложности количество торговых площадей в составе ТЦ достигло 350 тыс. квадратных метров», – говорит эксперт.

 На сегодняшний день украинский рынок недвижимости серьезно отстает от российского, и этот разрыв принципиально не сокращается. В Москве, в течение аналогичного периода, открыто уже пять торговых центров, торговой площадью более 130 тыс. кв. м, подчеркивает начальник отдела аренды компании ICD Investments Елена Будник. «Таким образом, уровень насыщенности торговыми площадями на 1 тыс. населения у нас практически не изменился и составляет около 115 кв. м торговых площадей в ТЦ на жителя, в то время как в часто сравниваемых с Киевом Варшаве или Праге аналогичный показатель превышает 300 кв. м на 1 тыс. населения», – утверждает госпожа Будник.

 Спасает ситуацию то, что в столице кроме крупных ТЦ есть много других разнообразных и разноформатных (ТОЦ, ТОРЦ и МФК) объектов торговли. Как утверждает аналитик AURORA development Юлия Москальчук, по состоянию на ІІ кв. 2007 г. объем рынка специализированной торговой недвижимости Киева составляет 586, 724 тыс. кв. м торговых площадей (61 объект). Совокупный рост предложения торговых площадей во ІІ квартале 2007 г., по отношению к аналогичному периоду 2006 г., составил 27,78 %, что соответствует 162,97 тыс. кв. м.

Преодолеем 500 тыс. кв. м?

Как считает генеральный директор консалтинговой компании «Технологии управления Спайдер Украина» Анна Старинская, одной из основных проблем развития рынка торговой недвижимости является задержка ввода в эксплуатацию заявленных объектов. Яркими примерами тому могут служить такие торговые центры в столице, как «МЕГА» (в районе Харьковской площади, общая площадью 200 тыс. кв. м), «Эспланада» (рядом с Дворцом спорта) и «Троицкий» (перед НСК «Олимпийский»).

Юлия Москальчук называет еще и ТРЦ «Лыбидь-Плаза» (ул. Горького, общая площадь 100 тыс. кв. м), ТРЦ «Оазис» (ул. Тростянецкая, общая площадь 28 500 кв. м), ТРЦ «Тельбин» (пр. Воссоединения, общая площадь 35 тыс. кв. м).

В срывах графика ввода в эксплуатацию планируемых торговых комплексов игроки рынка недвижимости чаще всего обвиняют власть имущих и законодательство. Однако если анализировать ситуацию, то можно заметить, что подножки ставят не только руководители местных органов власти, но и инвесторы сами себе. Все уже привыкли к таким объяснениям причин, как дефицит качественных земельных участков в столице, долгая процедура согласования и утверждения всей градостроительной документации. Но ведь и сами инвесторы, не рассчитав свои материальные возможности, замораживают финансирование.

Или, например, ситуация с ТРЦ «Троицкий». Его, похоже, не удастся возвести вообще – все идет к тому, что уже «выросшие» четыре этажа сравняют с землей, оставив лишь подземный паркинг. В данном случае инвесторы заранее пошли на предсказуемый риск. Ведь еще при разработке проекта руководство спорткомплекса предупреждало, что имеет все основания отстоять площадь, и будет бороться до конца. Так что одного перспективного торгово-развлекательного объекта Киев уже, можно сказать, лишился.

Как бы там ни было, до конца года, по словам девелоперов, планируется ввести в эксплуатацию четыре ТЦ, суммарной торговой площадью около 70 тыс. кв. м.

Среди заявленных к открытию объектов, Валерий Кирилко называет ТРЦ «Блокбастер» (торговая площадь – 20 тыс. кв. м), два ТЦ «Материк» (общая торговая площадь 35 тыс. кв. м) и первую очередь ТРК «Днепровская пристань» (торговая площадь около 19 тыс. кв. м). Кроме этого к концу года следует ожидать еще ТЦ «Эспланада» (55 тыс. кв. м), «Мультилекс-Плаза» (35 тыс. кв. м), «Дарницкий» (13,7 тыс. кв. м) и «Квадрат-Аврора» (40 тыс. кв. м). То есть площадь ожидаемых торговых площадей должна достигнуть цифры более 200 тыс. кв. м, и в общей сложности перевалить за полмиллиона квадратных метров.

Структура рынка торговой недвижимости по районам города в разрезе количества объектов, II квартал 2007 года

Источник: компания Aurora development

Арендные ставки на высоте

Закономерно, что недостаток торговых площадей в столице заставляет стремительно расти стоимость аренды. По информации директора украинского представительства международной консалтинговой компании ASTERA ONCOR Андрея Плюгина, арендные ставки в первом полугодии 2007 г. выросли на 20–35 %, что связано с ограниченным предложением торговых площадей и активному развитию ретейл-операторов.

«В наиболее престижных торговых коридорах столицы уровень арендных ставок находится в пределах $110–400 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Арендные ставки в основных торговых центрах Киева составляют $50–300 за 1 кв. м в месяц (без НДС), в среднем – около $128 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Для крупных якорных арендаторов ставки ниже – около $20–80 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Дополнительно арендаторы оплачивают коммунальные услуги и эксплуатационные платежи в размере $2,5–4 за 1 кв. м в месяц (без НДС)», – говорит эксперт.

На стоимость аренды, как и ранее, влияет месторасположение, интенсивность пешеходных и транспортных потоков, состояние самого помещения и т. д.

Средняя стоимость продажи торговых помещений, по словам эксперта, в удаленных районах столицы составляет $2,7–3,5 тыс. за 1 кв. м, в прилегающих к центру районах $4,5–8 тыс. за 1 кв. м, в историческом центре Киева – $10–20 тыс. за 1 кв. м.

Парад тенденций

В этом году обозначились определенные тенденции в развитии данного сектора недвижимости, констатирует управляющий директор компании Re&Solution Александр Ланецкий.
• Активная экспансия сетей в регионы, причем компании обращают свой взор на небольшие городки – районные центры.

• Критическая нехватка подходящих помещений для организации магазинов современной торговли и, как результат, высокие ставки покупки/аренды помещений. Украинские ставки аренды для продуктовой розницы самые высокие не только в регионе, но и возможно во всей Европе.

• Появилось большое количество выставленных на продажу сетей (особенно в регионах), малое же количество сделок поглощения объясняется только сильно завышенной запрашиваемой ценой.

• Отсутствие системных профессиональных девелоперов. Работающие же на рынке специалисты не понимают желаний и возможностей розничных операторов. Как результат, розничные сети значительно увеличили число самостоятельно построенных с нуля торговых центров (особенно в этом преуспели «Амстор» (все магазины строит «с нуля»), «Обжора», «Эко-маркет», «Велика кишеня».

Последний тезис господина Ланецкого оспаривает Елена Будник. Она как раз обратила внимание на противоположную тенденцию: «Понимая конъюнктуру рынка и возрастающие требования как украинских, так и западных ретейлеров к торговым помещениям, девелоперы стали уделять большее внимание качеству реализуемых проектов, – утверждает специалист. – Кроме того, наблюдается ротация арендаторов и корректировка концепций существующих ТЦ – так случилось ранее с ТЦ «Украина», сейчас ТЦ «Альта-Центр» усиливает свои позиции такими операторами, как Helen Marlen и другими известными брендами».

Немаловажным продолжением прошлогодней тенденции стала продажа ТЦ «Глобус» и заявление о продаже части ТРЦ «Караван». Напомним, что в 2006-м были проданы «Украина» и «Пирамида». По данным компании «Интернет Секьюритиз, Инк.», специализирующейся на предоставлении информации по развивающимся странам, сумма сделки по продаже «Глобуса» составила $200 млн. Покупателем выступил бизнесмен Александр Лойфенфельд.

Интерес к покупке готовых торговых объектов старший партнер PROSPECTS DEVELOPMENT Евгений Закман объясняет так: «Украинский ретейл развивается достаточно динамично, да и западные сети стремятся выйти на рынок Украины. Дефицит ТЦ и рост ретейла определил поднятие арендных ставок на торговые площади, которые достигли практически пиковых величин для среднего качества торговых центров. Подобное положение привлекает западных инвесторов, которые стали стремиться покупать действующие торговые центры, несмотря на политические и экономические риски. Также их приход определяет возможное развитие ТЦ в крупных городах-миллионерах, так как в Киеве предложений практически не осталось, или цены являются необоснованно высокими. Конечно, внимание инвесторов-покупателей сосредоточено только на качественных центрах».

Скромное обаяние регионов

Среди уже упомянутых тенденций, можно отметить и еще одну. Активно развивается торговля в крупных городах регионов Украины. Лидерство продолжают удерживать Днепропетровская, Киевская, Донецкая, Одесская, Запорожская, Харьковская, Львовская области и АРК.

По словам инвестиционного менеджера компании ICD Investments Петра Шамборовского, учитывая сложившуюся в Киеве высокую стоимость вхождения в проект, регионы становятся особо привлекательными для инвесторов.

«В первую очередь речь идет о городах-миллионерах. Уже сегодня в регионах работают такие западные компании, как Meinl European Land, King Cross (в Одессе и Львове соответственно), которые пока что не представлены проектами в украинской столице. Однако для девелоперов также становятся интересны города с населением 250–500 тыс. жителей, где уже активно работают сетевые операторы и украинские девелоперы», – отмечает Петр Шамборовский.

«По сравнению с Киевом ситуация в регионах намного комфортабельнее, и поэтому в нынешнем году там откроется около десятка новых ТЦ. Регионы Украины вызывают большой интерес у девелоперов в связи с ростом платежеспособности жителей и соответственно растущим спросом на торговые площади со стороны национальных и иностранных розничных сетей. Региональные рынки торговой недвижимости отстают от киевского примерно на четыре года. В общем, в стране функционирует около 60 крупных торговых центров общей площадью более 600 тыс. кв. м. Большинство существующих в регионах ТЦ представляют собой реконструированные универмаги и универсамы. Соответственно, многие из них по концепции, площадям и архитектуре не могут считаться профессиональными ТЦ», – комментирует президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов.

По мнению эксперта, за последнее время в регионах быстрыми темпами стали появляться действительно профессиональные объекты, такие как «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» в Одессе, ТРЦ «Дафи», ТРЦ «Мост» и «Европа-центр» в Днепропетровске, «Караван» в Харькове, ТРЦ «Донецк-сити-центр» и др.

Другую региональную тенденцию подмечает начальник отдела подготовки тендерных предложений ОАО «Укрстальконструкция» Антон Захарченко: «Если до настоящего момента средний объем площадей торгового центра составлял приблизительно 30–40 тыс. кв. м, то теперь в крупных областных центрах появляются проекты площадью от 60 тыс. кв. м и более. Большие объемы площадей и мощные ретейл-операторы фактически переводят торговые объекты в формат региональных ТЦ/ТРЦ, в которых, как правило, располагаются гипермаркет (площадь которого должна быть не менее 8 тыс. кв. м), кинотеатры (8 залов, более 3 тыс. кв. м), магазин формата DIY (от 6 тыс. кв. м) и присутствуют новые арендаторы, такие как универмаги или операторы развлечений. С целью диверсификации рисков сегодня многие девелоперы работают в сегменте многофункциональных комплексов с мощной торгово-развлекательной составляющей».

По большому счету, уже за 2006-й Киев не являлся лидером по насыщенности торговыми площадями: он был лишь на третьем месте после Днепропетровска и Николаева. Тогда на тысячу жителей областных центров в среднем приходилось около 50–70 кв. м. площадей, если реализуются заявленные проекты, этот показатель подрастет вдвое-втрое. Есть, правда, сомнения, что эти объекты станут рентабельными, поскольку потребительский потенциал не соответствует такому количеству новых предложений.

Ожидается конкуренция

Как отмечают эксперты, срыв планов по вводу торговых объектов – явление временное. Украина, согласно исследованиям, входит в первую тройку среди стран восточно-европейских государств по привлекательности и высокой доходности проектов. Доходность составляет не менее 30 % (тогда как в экономически развитых странах 12–15 %), срок окупаемости 3–5 лет (на Западе – 10–15).

«Основные финансовые показатели девелоперских проектов торговых центров в Украине выглядят более привлекательно по сравнению с европейскими, – объясняет руководитель проектов маркетинговых исследований ООО «Канзас» Александр Панченко. – В Украине есть мощный потенциал самого рынка, привлекательные финансовые показатели, значительное предложение проектов и наличие компаний, способных предоставить максимально широкий выбор торговых площадей и объектов финансирования. Эти утверждения основаны не только на показателях рынка торговых площадей, но и на показателях увеличения розничного товарооборота, доходов населения и т. д.».

Так что о планах по освоению данного сегмента уже заявили такие иностранные ретейлеры, как: Auchan Group, Real, «Азбука вкуса», «Детский мир», «Мосмарт», Praktiker, Inditex Group, «Вестер», Finn Flare, «О`Кей» и др. Кроме того, еще с прошлого года компании IKEA, Ramstore, Ava, OBI, Bata, Leroy Merlin и российские торговые сети «Веймарт», «Мосмарт», «Перекресток», «Пятерочка», «Седьмой континент».

Что же касается ожиданий экспертов относительно новых форматов, то, по прогнозам аналитиков компании ASTERA ONCOR, дальнейшее развитие получат многофункциональные комплексы (МФК), в которых торгово-развлекательная составляющая будет одним из элементов функционального наполнения МФК. Инвесторы готовы развивать совершенно новые форматы, например, shopping mall с большим количеством машино-мест.

Стремление понятно, ведь не хочется повторяться – это первое, второе – объект должен отвечать современным международным нормам, чтобы соответствовать статусу столичного, а третье – чисто экономический расчет – нечто совершенно новое привлечет клиентуру. Согласно международным стандартам, ТЦ достаточно сложный вид недвижимости, отмечает Евгений Закман. Сделать его функциональным, создать там комфортный климат, обеспечить удобное размещение операторам крайне сложно, если просто «нарезать» бывшие промышленные здания, что, собственно, делалось раньше.

По данным компании ASTERA ONCOR, прослеживаются тенденции, на основании которых можно сделать вывод:

• перспективным направлением развития торговой недвижимости будет освоение территорий бывших промышленных зон в черте города;

• по мере развития рынка и появления проектов институционального качества будет расти количество инвестиционных сделок купли-продажи готовых торговых объектов.

Особенностями дальнейшего развития рынка ТЦ в 2007–2008 гг., по мнению Александра Ланецкого, станут:

• возрастание конкуренции за счет прихода на рынок иностранных операторов со всемирным именем, репутацией и опытом;

• появление новых, амбициозных отечественных девелоперов, являющихся частью крупных ФПГ;

• развитие операторами собственных девелоперских проектов;

• увеличение объемов инвестиций в реализацию новых проектов в сегменте ретейла;

• выход национальных девелоперов в региональные города-стотысячники, а региональных – в небольшие городки.

Дмитрий Новиков