Аналитика и исследования коммерческой и жилой недвижимости Украины


Главная О компании Услуги компании Наши клиенты Реклама Контакты




Что «светит» киевским промзонам

2016-01-22 21:37:52

socmart-foto Теснота границ вынуждает сегодня столицу развиваться прежде всего за счет уплотнения застройки. И хотя, как признают специалисты, это не самое простое решение, в нынешней ситуации городу ничего другого не остается, как изыскивать внутренние резервы. В частности, речь идет о перепрофилировании территорий, которые обозначены на карте Киева серым цветом. Они называются зонами с преобладающей застройкой промышленного и хозяйственного характера, а если проще — промзонами.


Плотнее надо!

Нехватка свободной земли под жилищную застройку вынуждает столичных чиновников обращать особое внимание на городские территории, занятые промзонами. Так уж сложилось, что в предыдущие полвека Киев развивался как один из главных промышленных центров бывшего СССР. Сейчас ситуация совершенно иная. Однако достаточно беглого взгляда на карту города, дабы убедиться в том, что занятые заводами и различными базами участки занимают едва ли не треть столичной территории.

Между тем предприятия, расположенные на этих территориях, работают в лучшем случае на 30% своих возможностей, а в худшем — вообще едва сводят концы с концами, выживая за счет использования бывших производственных площадей в качестве складов и офисов, которые сдаются в аренду коммерческим структурам. При этом, как правило, львиная доля прибыли расходуется на содержание охранных служб…

Понятно, что в условиях стремительного роста цен на землю в столице (в центральных районах сотка стоит более $100 тыс.), такие территории вызывают повышенный интерес у девелоперов и инвесторов. Наглядный пример тому — активное освоение территории завода «Арсенал», где уже начато высотное строительство, и завода «Большевик», цеха которого постепенно превращаются в супермаркеты.

По мнению специалистов, ресурсы промзон в плане их перепрофилирования весьма значительны. Так, по самым скромным оценкам, под жилищное и коммерческое строительство может быть использовано около 20-25% этих территорий, что позволит построить там жилье для 300-400 тыс. человек.

Как отмечает заместитель киевского мэра по вопросам строительства и архитектуры Эдуард Лещенко, существует острая необходимость проведения работ по зонированию территорий промзон, многие из которых весьма перспективны, поскольку там предприятия могут располагаться недалеко от жилых кварталов, что было бы очень удобно для работающих там людей. Сейчас же получается, что многие живут на Левом берегу, а ездят на работу на Правый. Ведь в последние 20-30 лет активно строились спальные районы именно в левобережной части города. Отсюда и перегруженность общественного транспорта.

Вместе с тем, по мнению Эдуарда Лещенко, несмотря на существенные изменения в экономике, Киев и сегодня остается мощным промышленным и научно-техническим центром. Поэтому промышленность необходима столице для ее дальнейшего развития. Вопрос лишь в том, какая и где. Очевидно, приоритет следует отдавать конкурентоспособным и эффективным предприятиям, которые не загрязняют окружающую среду. Такой подход является наиболее перспективным.

Кроме того, Генеральный план развития Киева предусматривает, что население города к 2020 году составит 2,65 млн. жителей, тогда как уже сейчас с учетом трудовых мигрантов в столице проживают около 4 миллионов человек. Киев может принять определенное количество мигрантов из регионов, однако важно понимать, где эти люди будут работать и проживать. Потому надо срочно вносить коррективы в Генплан, который является базовым градостроительным документом, определяющим развитие Киева, включая строительство дорог, создание инженерной инфраструктуры и т. д. Этому должны предшествовать серьезные исследования. Но такая работа пока не ведется.

Необходимость серьезной работы в направлении оптимизации использования территорий промзон понимают и в институте «Киевгенплан». Так, согласно Генеральному плану развития Киева экологически вредные производства, которых в Киеве насчитывается полтора десятка, планируется закрыть. В первую очередь это коснется химзаводов в Днепровском районе, предприятий по производству стройматериалов в Пирогово и Корчеватом, а также Киевского мясокомбината. Здания предприятий будут перепрофилированы под склады, магазины, гостиницы или снесены. Те же фабрики и заводы, которые не смогут убрать из столицы, планируется объединить с близкими по технологии предприятиями, расположенными за городом или на его окраинах. Речь идет о выносе промзоны из микрорайона Теличка, Куреневки и Подола. На их месте предполагается создать один из центров центр деловой активности города. То же самое можно сказать и о территориях прибрежной зоны Рыбальского острова, Московского проспекта… Но говорить о полном освобождении Киева от промышленности, конечно, не приходится.

Реновация близко

Впрочем, судя по всему, руководителям и владельцам многих предприятий скоро придется аргументированно защищать каждый метр своей территории, поскольку интерес к этой земле проявляют не только столичные власти, но и девелоперы. По мнению экспертов, неэффективно используемые огромные территории промышленных зон требуют «переосмысления». Но при этом важно учитывать тот факт, что коммерческая структура, непосредственно заинтересованная в получении максимальной прибыли от проектов перепрофилирования промзон, вряд ли сможет эффективно решить вопрос рекультивации этих территорий. Такая задача под силу лишь городу. Тем более, что в прежние времена план строительства промышленных предприятий в первую очередь предполагал прокладку в данном месте коммуникаций: тепло-, водо- и электроснабжения для ряда предприятий. Кстати, купить твердотопливный котел мы советуем здесь. Это было дешевле, потому было выгодно строить не одно предприятие, а несколько, находящихся в одном районе. Так, в частности, Генпланом застройки Киева 1964 года предусматривалось создание семи промышленных зон с общими коммуникациями. Но на этом размах социалистической индустрии не остановился. В результате сегодня в столице насчитывается 23 промзоны, располагающиеся на 10 тысячах гектаров. Часть расположенных здесь предприятий, складов, автобаз пойдут под застройку. В столице ежегодно сдается более миллиона квадратных метров жилья, так что до 2010 года стройкомпании должны «выбрать» все «излишки» подобных территорий.

Как утверждает член столичного градостроительного совета, архитектор Андрей Миргородский, на сегодняшний день площади, которые могут быть освобождены за счет выноса промзон только из центральной части города составляют более 2 тыс. гектаров. Причем зачастую, ее участки расположены в очень выгодных местах с точки зрения градостроительной ситуации. Это и участки, прилегающие к главным улицам города, и к парковым зонам. Сегодня это депрессивные территории, однако после разработки детальных планов этих территорий и определения их функционального назначения можно проводить инвестиционные конкурсы и начинать активное освоение данных участков. Кроме того, очень актуально стоит вопрос создания сети технопарков в Киеве и области. Ведь многие предприятия, несмотря на внешнюю непривлекательность очень нужны городу. Этим нужно заниматься, и здесь очень важен конструктивный диалог между Киевом и областью, который привел бы к взаимовыгодному решению многих вопросов. Речь идет в первую очередь о выносе промышленных предприятий за черту города.

Своим путем

Так или иначе, но в деле перепрофилирования промзон, как говорится, лед тронулся. Несмотря на все трудности, развитие города подчиняется объективным законам экономики. Ряд столичных предприятий уже вынесены за пределы города. Первой в Киеве начали перепрофилирование улицы Глыбочицкой, считавшейся до недавних пор промзоной. Там началось строительство современных жилищно-офисных комплексов с объектами социального назначения, паркингом и прочими атрибутами городского микрорайона XXI века. Расположенные там перфораторный и дрожжевой заводы будут вынесены за пределы Киева. В течение последних лет рассматривалось около 10 проектов освоения территории завода «Ленинская кузня», расположенного на Рыбальском острове, и на градостроительном совете уже не раз рассматривались предпроектные предложения по превращению данной территории в деловой центр по примеру Манхеттена. Скорее всего, именно Сити на Рыбальском станет первым масштабным проектом освоения столичных промзон. Но для реализации только начальных стадий этого проекта необходимо около $5 млрд. — такую сумму бюджет Киева вряд ли потянет без создания консорциума из нескольких инвесторов и местных властей.

Также разрабатываются детальные планировки территории четырех перспективных участков для жилищного строительства: поселка Никольская Слободка, Старой Дарницы, поселка ДВРЗ, Русановских садов. На территории теперешней Телички может быть построено около 700 тыс. квадратных метров жилья, 580 тыс. квадратных метров офисов, 120 тыс. квадратных метров торговых площадей. И это только предварительные оценки. Но, по-видимому, планы столичной горадминистрации по переносу за город около ста промышленных предприятий и освобождения под застройку почти тысячи гектаров дорогостоящей столичной земли так и не будут реализованы. И примеры перенесения редукторного завода из Киева в Полтавскую область станут скорее исключением из правил. Прежде всего — из-за сопротивления самих предприятий, часть которых приватизирована, частично — из-за несогласованности действий мэрии, Фонда госимущества и Минпромполитики. Примирить город и владельцев предприятий мог бы закон о принудительном изъятии земельных участков для общественных потребностей, принятый в первом чтении еще в апреле нынешнего года. Но даже после его принятия останется нерешенным денежный вопрос. Ведь как минимум 20% земель, предназначенных для переноса промпредприятий (в Вышгородском районе, в районе села Ходосеевка, в окрестностях села Гатное и возле аэродрома «Чайка»), уже находятся в частной собственности. Кроме того, реновация упомянутых территорий, по словам специалистов, может оказаться весьма проблематичной без решения транспортной проблемы…

Мнения экспертов:

Алексей ТИТАРЕНКО,

главный архитектор Голосеевского

района Киева:

— Детальные планировки территорий, в том числе и промзон, разрабатываются сегодня только на основе Генерального плана развития города. Заказчиками таких исследований могут быть или городская или районные администрации. В таких разработках, безусловно, исследуются вопросы использование территории на данный момент, и ее возможности на будущее. Например, по нашему району уже согласован план развития Нижней Телички. Промышленность оттуда выносится и на этой территории будет строится жилье и объекты социального назначения. Кроме того, разработан план территории Комсомольские Пятихатки. Все эти территории идут вдоль береговой линии Днепра. Будет вынесен за черту города асфальтобетонный завод на Корчеватом. В то же время надо отметить, что использование бывших промзон для строительства жилья не всегда целесообразно. На мой взгляд, наиболее остро сегодня в городе стоит не вопрос свободных территорий, а вопрос развития транспортной инфраструктуры. Без радикального решения этого вопроса, дальнейшее развитие города представляется очень проблематичным. Если мы будем и дальше наращивать объемы жилья, не решив вопрос с дорогами и мостами, это будет настоящая катастрофа. А коммунальное хозяйство? Ведь сегодня 70% коммуникаций находится в аварийном состоянии и это не секретная информация. Нужно решить эти вопросы. Лишь потом можно приступать к масштабному использованию новых территорий.

Эдуард ЛЕЩЕНКО,

зампредседателя Киевской

горадминистрации по вопросам

строительства и архитектуры:

— В принципе, любое предприятие сегодня что-то делает. Другое дело, нужно ли это городу, и нужны ли для данного производства такие территории. Излишки земли в городских промзонах, безусловно, есть. Ведь в советское время территории предприятий редко когда соответствовали минимальным нормативам. Конечно, эти площади надо использовать. Но исходить нужно не из того, что можно забрать. Надо учитывать реальные потребности Киева.

Владимир ЖЕЛТОВСКИЙ,

замдиректора института «Киевгенплан»:

— В градостроении существует такое понятие, как градостроительная база. Ведь Киев не аграрный поселок. И здесь формообразующим фактором наряду с культурой и политикой является промышленность. Существуют, конечно, города туристические, научные. Но для Киева это применимо только частично. Другое дело, что в городе с многочисленным населением промышленность должна быть экологически чистой и высокотехнологичной. Я согласен, что заводов не должно быть в центральной части города. Однако промышленность на жилье менять нельзя. Потому что без первого нет второго.

В принципе, жилье — дело хорошее. Площадки застраиваются, и кто-то на этом хорошо зарабатывает. Но кто может его купить по нынешним ценам? Так что если мы и говорим, что строим миллион «квадратов» жилья в год, то это не значит, что мы решаем жилищную проблему. Я уже не говорю о том, что никакие реструктуризации не должны касаться таких объектов, как, скажем, завод Антонова и прочих стратегических предприятий.

Андрей МИРГОРОДСКИЙ,

член градостроительного совета,

архитектор:

— Новое строительство на освободившихся территориях будет экономически выгодным и полезным для столицы. Конечно, в этих вопросах нужно не только участие инвесторов, но и активная помощь города. Если же говорить о том, с чего начнется эта работа то, на мой взгляд, наибольшая перспектива здесь у промзон примыкающих к Ленинградской площади. Это завод «Вулкан» и прилегающие к нему территории. Также это, безусловно, район Телички. Но еще раз повторюсь, без участия и поддержки государства, инвесторы здесь не обойдутся.

 


Поиск

Подписка

Базы компаний, ТЦ, БЦ, жилья
Готовые исследования, обзоры
Новости, статьи и аналитика
RSS-лента (новости, статьи и аналитика)
RSS-лента (Базы компаний, ТЦ, БЦ, жилья)
RSS-лента (Готовые исследования, обзоры)