Инвестиции

Специалисты компании U.K Managers LLP провели  маркетинговое исследование за период с 2003 по 2007 год. в ходе которого было изучено ряд крупных городов Украины.

Крупные города Украины являются потенциально  интересными как для отечественных, так и для зарубежных инвесторов. Последние 3 года Украина стабильно входит в пятерку лидеров по инвестиционной привлекательности для международных инвесторов , согласно исследованию всемирной консалтинговой фирмы  A. T. Kearney «Индекс мирового развития розничной торговли» (в 2005 году Украина заняла 3е место, в 2006 – 4е место, в 2007 – 5еместо) По данным отчета, Украина находится среди «пиковых рынков» для инвесторов. Рынок недвижимости быстро развивается и готов к современным методам торговли. По данным A. T. Kearney, спрос на жилую и коммерческую  недвижимость в Украине превышает предложение примерно в четыре раза.

В 2006 году в Украине рост розничного товарооборота всех видов товаров достиг уровня 25%. Рост объемов производства на украинских предприятиях обусловил рост объемов розничной торговли. С другой стороны, рост розничной торговли был ускорен всплеском активности и увеличением доходов потребителей.

Если несколько лет назад инвесторы обращали внимание, в первую очередь, на столицу Украины, теперь все больший уровень интереса вызывают города с населением от 700-800 тыс. человек. Это вызвано как общими региональными причинами, так и спецификой каждого отдельного города. Объективные причины (обще региональные):

1. В областных центрах Украины, по сравнению со столицей, более низкая себестоимость строительства, а необходимость в торговых площадях не  меньше (а в отдельных регионах и больше)

2. Существенные различия наблюдаются в объеме инвестиций. Если в регионах, за редким исключением, строятся небольшие пяти тысячники, то в столице размер ТЦ колеблется в пределах 12–40 тысяч м?. При этом региональные инвесторы склонны планировать более высокий уровень доходности проектов, чем в Киеве, и это порой делается в ущерб качеству и долговечности формата. Поэтому  окупаемость торговых комплексов в регионах обычно составляет 3,5–4 года, тогда как в столице — 4,5–6 лет.

3. Возможность быстрее и за меньшие деньги получить под застройку привлекательный участок

Субъективные причины зависят от города. Если говорить об Одессе и Львове – это и выгодное географическое положение (инвесторами эти населенные пункты рассматривается как перевалочные терминалы и транспортные узлы), и большой туристический потенциал. Достоинствами того же Львова и Донецка является то, что эти города принимающие предстоящего ЕВРО-2012,  и планируются значительные финансовые вливания в транспортную инфраструктуру, недвижимость (хотя в первую очередь в гостиничную, но, так как все больше строительных проектов носят многофункциональный характер, торговая составляющая является одной из желательных).

Можно отметить несколько особенностей рынка торговой недвижимости изученных городов ( Львов, Запорожье, Донецк, Одесса) Во всех этих городах наблюдается не насыщенность рынка торговых площадей. Еще один важный момент – практически полное отсутствие современных торговых центров, и полное отсутствие крупноформатных торговых центров ( площадью более 40-50000кв.м.)Отличием от столичного рынка торговых центров, по мнению аналитического  отдела U.K Managers , выступает то, что в Киеве характерно наличие 2 основных типов якорей– продовольственный супермаркет и развлекательная составляющая. А в изученных городах 2й тип якорей (если говорить о действующих объектах, и о многих заявленных), встречается лишь в Донецке и Одессе.

Львов. К сожалению, на данный момент во Львове тяжело найти настоящие Торговые центры, которые отвечают полностью этому понятию. Мы насчитали 15 торговых центров (некоторые на стыке понятий супермаркет и торговый центр, универмаг и торговый центр, рынок и торговый центр) Не все они могут похвастаться достаточным для ТЦ количеством площадей и качеством операторов, но такой уровень развития современных форм торговли характерен и для других областных центров Украины. В формате, приближенном к супермаркетам с торговыми галереями, работают торговые центры сетей Арсен и Вам, ТЦ Максимум. Крупным  торговым центром можно назвать Универмаг Львов. Самым старым является универмаг «На рынке» (если считать начало существования Магнуса с его реконструкции). Торговые центры новой волны – это Роксолана, Скрыня, Магнус ( после2003г., ранее – Львовский ЦУМ), Шувар. ». Соответственно, на рынке торговой недвижимости представлено 15 торговых центров, площадью немногим более 104000кв.м. Для города с населением чуть менее 800000 тыс. человек это катастрофически мало. Впрочем, грядут изменения. Уже к 2009 г. во Львове можно ожидать обострения конкуренции, что приведет к повышению процента  свободных помещений в ТЦ и к снижению уровня арендных ставок. Строительная деятельность во Львове активизируется. Уже сейчас возводится несколько крупно форматных торговых комплексов, заявленные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы.

Запорожье. Сейчас в городе функционирует всего лишь 6 торговых центров (Гранд, Пальмира Плаза, Универмаг Украина, Интрейд, Центральный, Космос Сити). К 2012г., если все заявленные проекты будут реализованы, общая площадь торговых центров вырастет почти в 10раз; на данный момент уже ведутся строительно-проектные работы по более чем 15 торговым центрам.  В существующих торговых центрах города на данный момент не представлен развлекательный сегмент; можно прогнозировать его появление в ближайшее время в ТРЦ Пальмира Плаза, и спустя более длительное время в заявленных крупноформатных объектах (по данным Соцмарт)

Одесса. Рынок профессиональных торговых центров пока находится лишь в стадии зарождения. Современными торговыми центрами в Одессе можно назвать лишь ТД Афина, ТЦ Панорама, ТЦ Сады победы, Новый привоз, ТЦ  СемьЯ, ТРЦ на Среднефонтанской ( точнее его новую часть Платон), ТЦ Европа и с натяжкой Новый город, который сейчас только вводится в эксплуатацию.  В классическом понимании к формату торговый центр нельзя отнести Вузовский, Аеропортовский, Маршал, Рорус, но они также попали в наше исследование (во-первых, они все же позиционируют себя как торговые центры, во-вторых, пользуются высоким спросом у потребителей).Соответственно, рынок торговых центров в Одессе представлен 12 объектами, общей площадью 229580 кв.м. Через 5 лет прогнозируется рост коммерческих площадей в три раза, и это без планируемых объектов сетей Дафи и Квадрат. Но в связи с масштабностью большинства из этих проектов ( около половины планируемых ТЦ от 60000кв.м.) есть вероятность задержек с о сдачей в эксплуатацию ( тем более,что строительство большинства из них еще даже не начато).

 Донецк. Сегодня в Донецке 14 торговых центров разного формата и уровней. (Обжора на б-ре Шевченко, Обжора на пр. Ленинском, Обжора наул. Туполева, ЦУМ, ТЦ Рынок Дружба, Империя Мебели, Атлант, Север Плаза, Белый  Лебедь, Золотое Кольцо, Юзовский, Донецк Сити, Планета, Форум)  Первая фаза развития профессиональной торговой недвижимости в регионе пришлась на 2003–2005 гг., на протяжении которых в эксплуатацию были введены торговые центры «Обжора», «Золотое кольцо», «Северплаза», «Форум», осуществлена реконструкция ТЦ «Белый лебедь». Сейчас заявлено несколько разноформатных объектов. К самым крупным можно отнести Декор Донбасс, Квадрат, Централь, Континет, Интернешнл Плаза. К 2010 году общая площадь всех построенных к тому времени торговых центров будет составлять немногим более 400 тыс. кв.м., а этот объем площадей, безусловно, нельзя назвать  значительным показателем для города, с населением более миллиона человек.

Украина стала 67-й из 144 стран в рейтинге развивающихся экономик, составленном экспертами инвестиционного банка Goldman Sachs. В общемировом зачете, в котором принимала участие 181 страна.

Эксперты крупнейшего инвестиционного банка Goldman Sachs оценили развитие экономики Ураины выше ряда стран третьего мира.

Превосходство Украины перед рядом стран третьего мира  в рейтинге вызывает у отечественных экспертов легкое недоумение. "Не могу представить, что Индия и другие страны третьего мира по каким-либо из этих экономических показателей может уступать Украине".

за последние 10 лет Украина поднялась на 12 позиций.

ВВП Украины в 2005 году эксперты оценили в 86 миллиардов долларов. Но если учитывать уровень цен в стране, наш результат намного больше. С показателем 263 миллиарда международных долларов (условная денежная единица) Украина обошла такие страны, как Чехия и Норвегия.

Обладая огромным потенциалом и мощными ресурсами, ожидается  увеличение  значимость Украины в мировой экономике как минимум на 25 % по сравнению с прядущими показателями

Рост ВВП Украины в ноябре 2007 года составил12.2 %. в январе-ноябре, по сравнению с аналогичным периодом 2006 года, - 6,9%,

В 2007 году реальный валовой внутренний продукт вырос на 9.3 % по сравнению с 2006 годом.

Объем реализованной промышленной продукции в январе-ноябре 2007 года составил 107.4 млрд 75.52 млн доларов.

Индекс промышленного производства в 2007 году составил 13,2%. При этом в декабре прошлого года по сравнению с декабрем 2006 года индекс промышленного производства составил 5,5%.

Индекс цен производителей промышленной продукции в декабре 2007 года против декабря 2006 года составил 23,3%, индекс потребительских цен – 16,6%.

Экспорт товаров в январе-ноябре 2007 года вырос на 37,9% - до 44  млрд 448.9  млн долларов, импорт - на 34,2% - до 54 млрд 041,1 млн долл. Оборот розничной торговли вырос на 28,8% - до 318 млрд 725,3 млн грн.

Номинальные доходы населения за январь-ноябрь 2007 года выросли на 29,9% - до 551 млрд 817 млн грн. (на 26% в 2006 г. по сравнению с 2005 г.), реальные (наличные) доходы выросли на 12,5% (на 13,8% в 2006 г.). Расходы населения за 11 месяцев минувшего года выросли на 33,3% - до 505 млрд 457 млн грн. (в 2006 г. – на 27,4%).

Номинальная среднемесячная зарплата выросла к 1 декабря 2007 года на 29,6%

Напомним, согласно докладу Всемирного банка, в 2008 году мировая экономика вырастет на 3,3%, а в 2009 году - на 3,6%.

В 2008 году мировая экономика вырастет на 3,3%, а в 2009 году - на 3,6%, прогнозирует банк.

Устойчивый рост развивающихся экономик смягчит замедление экономики США, полагает ВБ. По прогнозу банка, рост ВВП развивающихся стран в 2008 году составит 7,1%, а рост ВВП развитых стран - 2,2%.

ВВП развивающихся стран Европы и Центральной Азии в 2007 году увеличился на 6,7%, полагает ВБ. В 2008 году экономика этого региона вырастет на 6,1%, в 2009 году - на 5,9%, прогнозирует банк.

компания U.K Managers LLP предлагает на взаимовыгодных условиях обсудить возмодные варианты инвестиций в Украинскую недвижимость.

Источник: http://artukr.com/