Аналитика и исследования коммерческой и жилой недвижимости Украины


Главная О компании Услуги компании Наши клиенты Реклама Контакты




Логистическим комплексам не хватает земли

2016-12-23 16:04:23

socmart-fotoВ настоящий момент большинство покупателей, по словам экспертов, ищут площадки за городом в пределах 30-километровой зоны, расположение в которой дает возможность обеспечивать поставку сырья и вывоз продукции. В рамках этих требований развивается высокий спрос на имущественные комплексы площадью 1-2 тыс. кв. м с земельным участком более 30 соток, расположенные на окраине Киева.

 

А промышленно-складская недвижимость продолжает переживать серьезные трудности. В первую очередь, это дефицит строительных площадок, пригодных для возведения логистических и промышленных комплексов, стагнация промпредприятий, повышение цен на землю и недвижимость, а также некоторые изменения в законах, касающиеся вопросов приватизации и системы налогообложения.

 

Наиболее проблематичным для инвестора остается вопрос получения земельных участков, так как земли, пригодной для создания логистических комплексов и промпредприятий, в Киеве осталось не так много, и стоит она недешево. Спрос в несколько раз превышает предложение как в Киеве, так и ближайших пригородных районах. Инвесторы начали понимать: ценность представляет не объект недвижимости, который со временем может только разрушаться, а земля, которая незыблема. Стоимость земли в Киеве примерно в четыре раза выше, чем в среднем по Украине.

 

Тем не менее, многие отечественные и зарубежные инвесторы проявляют интерес к промышленным территориям столицы. Киевские власти в свою очередь также обратили на них внимание. Многие земли предприятий, работающих нерентабельно, планируется перепрофилировать, выставив на инвестиционный конкурс. Подсчеты показывают, что средства, вложенные в переоборудование, и средства, необходимые для строительства предприятия «с нуля», примерно равны. Поэтому крупные инвесторы сегодня предпочитают строить новые предприятия для производственных целей, а не заниматься реконструкцией старых. Это вызвано несоответствием большинства имеющихся объектов современным стандартам производства. В то же время большинство покупателей промышленных объектов в Киеве предпочитают реконструировать их. Причем лишь 10% такой недвижимости в столице и области продается по назначению. Остальные подобные объекты в последнее время перепрофилируют в офисные и торговые центры. Это обстоятельство в условиях дефицита земли способствует перемещению промышленных зон за границы Киева.

 

Решение проблемы нехватки свободных участков городские власти видят в выносе за черту города промпредприятий, реконструкции и уплотнении микрорайонов старой застройки, развитии строительства на окраинах столицы. В то же время специалисты по недвижимости отмечают проблему отсутствия территорий для выноса предприятий. «Нет централизованной системы размещения предприятий в каких-то определенных зонах, — говорит заместитель директора «Украинской Торговой Гильдии» Виталий Бойко. — Каждый инвестор самостоятельно ищет территории для выноса и пытается их освоить. Нужен проект, который бы предусматривал создание в пределах 20 км от Киева на территориях, непригодных для строительства котеджных городков, некоего технопарка или большого производственного «пятна». Тогда инвесторы не будут решать проблемы с коммуникациями, транспортом, инфраструктурой — технопарк возьмет это на себя».

 

«Умный» свет позволит вам: отрегулировать необходимый уровень яркости освещения в помещении с «запоминанием» параметров; включать и выключать любые источники света в доме и вне его пределов из одной точки; сменить сценарии в зависимости от времени суток и времени года.

 

Строим правильно

 

Один из аспектов успешной реализации проектов промышленной и складской недвижимости — рациональная организация технологического процесса и применение различных инноваций. На текущем этапе инвесторы, развивающие объекты в Киеве и регионах, делают ставку на современные строительные технологии и материалы. Дороговизна финансовых ресурсов склоняет их к использованию технологий быстровозводимых зданий, поскольку сокращение сроков строительства позволяет значительно снизить затраты на погашение кредита. Также успешность реализации проекта во многом зависит от компетентности и профессионализма генподрядной организации.

 

Если говорить об окупаемости, то здесь важный фактор — набор логистических услуг, предоставляемых ukraine.raben-group.com. Специалисты отмечают, что Украина сейчас нуждается не столько в качественных складских площадях, сколько в правильно продуманной и спланированной их функциональности. Логистический центр зарабатывает 1/3 на аренде, а 2/3 — на услугах, говорят эксперты. Поэтому проект создания подобных центров может окупиться быстрее, если на этапе его проектирования будет разработана логистическая концепция и определен оптимальный набор услуг для конкретных категорий заказчиков. Таким образом, операторы имеют возможность занять уникальные ниши и более полно понимать «своего» клиента, тем самым, улучшая уровень сервиса.

 

Как утверждает директор компании Build & Live Development Виктор Распутный, при выборе места строительства складской недвижимости необходимо провести экспертизу земельного участка, которая на начальном этапе должна определить и проанализировать имеющиеся ограничения для застройки. Такие особенности, как наличие больших перепадов высотных отметок, присутствие различных коммуникаций, «красных линий», отсутствие подъездных путей и пр., существенно ограничивают возможности застройки. Кроме того, на участке могут располагаться здания, не подлежащие сносу, а также железнодорожные пути, пересекающие территорию. Все эти особенности участка сказываются на его логистическом потенциале. Большинство ограничений впоследствии преодолеваются, но это может существенно увеличить затраты на строительство объекта. Однако каждая структура выдвигает свои требования. Например, компания VOK Development предъявляет к земельным участкам вполне конкретные требования: правильная геометрическая форма (желательно прямоугольная);

 

■ площадь — от 5 га до нескольких десятков

(в зависимости от площади планируемого объекта);

■ наличие подъездных путей, которые соединяют объект с системой трасс и автомагистралей;

■ расположение в 5–20 км от населенного пункта (например, от Киева);

■ близость к ж/д станциям, аэропортам, морским/речным портам (в зависимости от специфики перевозки грузов);

■ стабильность почвы участка, отсутствие грунтовых вод и токсичных веществ, необходимая несущая способность грунта (способность выдерживать планируемый вес конструкции на предполагаемой глубине фундамента);

■ возможность подключения к существующим инженерным сетям и коммуникациям;

■ равнинный рельеф местности.

 

Денежный вопрос

 

В настоящее время стоимость возведения крупного современного логистического центра (классы А и В) находится в диапазоне от $ 10 до $ 80 млн, а средняя себестоимость за 1 кв. м — $ 700-800. Говоря о цене, специалисты рынка утверждают, что она может сильно варьироваться в зависимости от того, насколько масштабный объект можно построить на участке, сколько у него может быть этажей, какой объем он может занять на площадке. Чем более глобальное сооружение позволяет возвести площадка, тем она будет дороже. Впрочем, процесс строительства логистических комплексов связан не только со значительными инвестициями. Процедура изменения функционального назначения земельных участков затягивает сроки на продолжительное время.

 

Перспективная география

 

Учитывая развитие экспортно-импортных операций, аналитики выделяют наиболее перспективные направления для строительства складов. Основные и максимально благоприятные — это Житомирское, Ковельское, Черниговское, Харьковское и Днепропетровское.

 

Кроме этого ввиду отсутствия свободных участков, подходящих по размеру, форме и расположению на наиболее востребованной Житомирской трассе, уже сегодня все больше внимания уделяется левому берегу Киева, в особенности Броварскому и Бориспольскому направлениям. Немаловажную роль играют также экспортные программы, направленные на дистрибуцию в страны СНГ через Киев. В этих направлениях и будут в будущем сосредотачиваться профессиональные логистические комплексы.

 

На сегодняшний день освоение складских комплексов в Украине ведут не только отечественные девелоперские компании (HCM Group, FIM Group, ALACOR и др.), но и российские, и западные. В частности, российская «МЛП» («Международное Логистическое Партнерство») и австрийская GLD Invest Group.

 

Говоря о перспективах развития логистического рынка, можно прогнозировать дальнейший значительный рост спроса на профессиональные помещения. Ожидается увеличение активности со стороны украинских, российских и западных девелоперов. Значительный рост предложения возможен не ранее 2009 года. К указанному сроку будут введены в эксплуатацию как минимум десять логистических комплексов площадью от 18 до 250 тысяч кв. м. Полного же насыщения рынка можно ожидать к 2012 г. После чего вполне закономерным будет снижение арендных ставок и ужесточение конкуренции между складскими операторами в области ассортимента и качества предоставляемых услуг.

 

Регионы Украины, по словам экспертов, рассматриваются девелоперами и инвесторами как рынок интересный в будущем. Наиболее перспективными являются города, расположенные в зоне основных транспортных магистралей: Одесса, Днепропетровск, Харьков, Львов и Ужгород.


Источник: http://www.realmir.com.ua/


Поиск

Подписка

Базы компаний, ТЦ, БЦ, жилья
Готовые исследования, обзоры
Новости, статьи и аналитика
RSS-лента (новости, статьи и аналитика)
RSS-лента (Базы компаний, ТЦ, БЦ, жилья)
RSS-лента (Готовые исследования, обзоры)