Небоскребы - привлекательный формат для девелоперов

Рост коммерческой застройки по вертикали в крупных городах страны, по- видимому, неизбежен. И отечественные девелоперы этому только рады.
Привлекательный формат
 
Моду в высотном строительстве задает Киев, где уже заявлено немало проектов возведения объектов повышенной этажности. Правда, лишь некоторые из них достигли стадии строительства, большая часть пока только в разработке. В целом же сейчас высотные объекты в столице строятся на основании принятой в 2003 году комплексной программы организации экспериментального строительства домов выше 25 этажей. Как утверждают эксперты, необходимость возведения высотных зданий в Киеве диктуется прежде всего экономическими соображениями. Ведь в городе существует дефицит коммерческих, в частности офисных помещений высокого класса. По приблизительным подсчетам, спрос на такие помещения удовлетворен всего на 10%. Так, по оценкам специалистов компании "MIRAX Group - Украина", из примерно четырехмиллионного населения столицы около 400 тысяч составляют офисные работники. Однако на сегодняшний день имеющихся офисных площадей высокого класса хватит лишь на 10-12 тысяч человек. Таким образом, чтобы удовлетворить потребности киевского рынка офисной недвижимости, необходимо еще по крайней мере десятка полтора современных деловых центров - исходя из того, что средняя вместимость такого центра может составить 2-4 тысячи работников. Между тем количество свободных земельных участков под застройку стремительно уменьшается, а те, что есть, стоят очень дорого. В этой ситуации, говорят девелоперы, возведение небоскребов позволяет рационально осваивать городские территории.
 
Георгий Куровский, архитектор, автор концепции строительства делового центра Киев-Сити на Рыбальском острове: - Высотные деловые центры не являются в настоящее время чем-то необычным. Во всем мире они эксплуатируются уже многие десятки лет. Но у нас до недавних пор была совершенно другая градостроительная доктрина. Необходимость в деловых центрах высокого уровня возникла совсем недавно в связи с развитием рыночной экономики и связанной с этим концентрацией бизнеса в столице. Создание центров деловой активности на одной площадке вполне оправдано и выигрышно по многим параметрам. В первую очередь, это возможность формирования развитой инфраструктуры, необходимой для эффективной работы компаний. Причем не только украинских, но и международных. Хаотичное размещение по городу небольших офисных зданий нежелательно, так как это создает немало проблем, гораздо выгодней мощный высотный центр. По словам экспертов, высотное домостроение - весьма привлекательное направление с точки зрения инвестирования. Это обусловлено высокой экономической эффективностью проектов возведения небоскребов ввиду снижения удельной стоимости квадратного метра за счет большого количества этажей на одном фундаменте.
 
Рентабельность таких проектов в среднем составляет около 40%. Правда, высотный комплекс существенно отличается от обычного офисного здания. Как говорит Георгий Куровский, основная часть, а именно 30-40% капиталовложений при возведении небоскреба приходится на нулевой цикл (фундамент) и первые 5- 7 этажей здания. Себестоимость каждого последующего этажа постепенно падает. Таким образом, именно за счет количества этажей повышается окупаемость проекта. При этом, поясняют специалисты компании "Тико- Констракшен", ставка должна делаться на многофункциональность высотного здания. Здесь девелоперу важно грамотно определить границы функциональных зон: сколько "квадратов" пойдет под офисы, сколько - под апартаменты, гостиничные номера, объекты инфраструктуры.
 
Владимир Адикаев, член совета директоров компании MIRAX Group - Украина: - Коммерческая эффективность высотных зданий возрастает в том случае, когда они в достаточной мере многофункциональны. Строить сегодня чисто гостиничный или сугубо офисный комплекс менее выгодно. Кроме того, сегодня залогом успеха такого объекта является хорошая транспортная развязка, продуманная инфраструктура района, где планируется возвести небоскреб. Оптимальный вариант - строить высотные комплексы на земельных участках, расположенных возле транспортных узлов. Также, утверждают специалисты, во всем мире высотные здания уже давно рассматриваются как неотъемлемая часть облика современного города. Что касается наших городов, то на фоне доминирующей стандартной "советской" архитектуры удачно спроектированные небоскребы будут смотреться ярко и выразительно, выделяясь в общей массе зданий.
 
Заметим, что в большинстве стран Европы к высотным относятся здания, имеющие более 30 этажей (120 м и выше), а в США - более 40 этажей (выше 160 м). У нас же таковыми считаются дома выше 73,5 м. Впрочем, строящийся сейчас в столице на улице Глыбочицкой деловой комплекс "Миракс-плаза" будет представлять собой две "башни" высотой 192 метра. На пересечении проспекта Победы и улицы Шолуденко началось строительство офисно-гостиничного комплекса высотой 215 метров. Проектируется в Киеве еще целый ряд подобных объектов.
 
Издержки роста
 
Тем не менее, практика показывает, что отечественные девелоперы и строители не совсем готовы к решению непростых задач, связанных с возведением небоскребов. Как отмечают в компании "Тико-Констракшен", проектирование и строительство "высоток" - это обособленная ниша в строительстве, где применяются принципиально иные технологические решения и приемы. "К тому же, - подчеркивает Георгий Куровский, - нередко у нас делают очень перспективные и оригинальные проекты небоскребов, но потом они разбиваются о мнения заказчиков, которые хотят все удешевить, упростить, урезать смету". Очень сложно провести такие работы через согласовательные инстанции - из-за устаревших стандартов. Вообще отсутствие современной нормативной базы, отображающей критерии безопасности высотных сооружений, которые, кстати, относятся к строительным объектам повышенного риска и инженерной сложности, по словам экспертов, является серьезным фактором, препятствующим нормальной реализации проектов сооружения небоскребов.
 
Сергей Добровинский, главный архитектор проектов компании "ГИПРОгражданпромстрой": - Согласно ДБН В 1.1-7- 2002 "Пожежна безпека об`єктiв будiвництва" к категории высотных относятся здания выше 47 м. Исходя из этой классификации основными нормативными документами для проектирования подобных зданий, кроме вышеупомянутого, являются ДБН 360-92** "Планування i забудова мiських i сiльських поселень", ДБН В.2.2-9-99 "Громадськi будинки та споруди", ДБН В.2.2-15-2005 "Житловi будинки. Основнi положення". Если же мы говорим о зданиях высотой свыше 73,5 м., то здесь проектировщики руководствуются индивидуальными техническими условиями (http://www.swrit.ru/razrabotka-tu.html), которые разрабатываются для каждого отдельно взятого здания. А в качестве дополнительного, скажем так, информационного подспорья используются московские нормы.
 
Сейчас у нас лишь готовятся новые государственные строительные нормы для жилых зданий высотой до 100 м и общественных зданий высотой до 150 м. Но даже после их принятия должно пройти какое-то время, прежде чем они заработают. Впрочем, как говорит Владимир Адикаев, в компании "MIRAX GROUP" уже привыкли к тому, что для каждого высотного здания разрабатываются индивидуальные технические условия. Хотя, утверждают эксперты, многие моменты при этом повторяются. Потому формализация в едином документе имеющегося опыта проектирования высотных зданий, создания технических и инженерных решений, определения приемлемых для объекта материалов и оборудования, безусловно, значительно облегчила бы работу наших застройщиков. Тем более, что подавляющее большинство их такого не имеет.
 
Пока же компаниям-пионерам высотного строительства приходится привлекать зарубежные проектные организации. Но это отнюдь не панацея от всех бед, поскольку иностранцы, как правило, имеют весьма смутное представление об украинских нормах. Существенной проблемой высотной застройки столицы являются местные грунты. В Киеве много плывунов, подземных вод. Из-за этого площадок, пригодных для возведения небоскребов здесь не так много. А стоимость строительства на слабых грунтах значительно возрастает, так как уже на начальной стадии проекта требуются большие капиталовложения на тщательную геотехническую проработку и укрепление фундамента здания.
 
В таких условиях еще больше возрастает роль квалифицированного девелопмента проектов высотного строительства. Как утверждают специалисты компании "Тико- Констракшен", учитывая сложность реализации таких проектов, важно, чтобы высотными объектами занимались компании полного цикла, способные обеспечить разработку проектно-сметной документации, выбор подрядчиков, ведение всех строительно-монтажных работ, а также эксплуатацию здания. И, по словам Владимира Адикаева, сейчас большинство высотных комплексов строится именно так, что позволяет свести к минимуму ошибки при проектировании и возведении небоскребов. Вообще, полагают эксперты, качество обслуживания высоток является отдельной проблемой, которой следует уделять внимание девелоперам. Как уже было сказано выше, высотное строение - очень специфический, технологически сложный объект, к параметрам которого предъявляются совершенно другие требования, чем к зданиям стандартной высоты. Например, система водоснабжения высотного здания требует установки повысительных насосов. Потому застройщик должен заранее продумать, как предотвратить гидравлический удар при их включении или выключении. А система канализации небоскреба требует решения проблемы срыва гидрозатворов у санитарных приборов... Практически любое высотное здания насыщено сложными инженерными системами с применением средств автоматического управления. Но любое автоматическое устройство не является абсолютно надежным, констатируют эксперты. Однако, как утверждают специалисты, эксплуатирующие компании могут неплохо зарабатывать на обслуживании небоскребов. Ежемесячные эксплуатационные затраты в офисных высотках нынче составляют порядка $3,5-4 на 1 кв. м.
 
Кирилл Константинов, архитектор:
 
- Существует два основных правила эксплуатации высотки. Первое - постоянно проводить мониторинг технического состояния конструктивных элементов, инженерных систем, помещений и прилегающей территории. И второе - предупреждать их преждевременный износ и оперативно управлять параметрами внутренней среды здания. Насколько сложно будет эксплуатировать здание, зависит от правильности выбранных проектных решений. Так, скажем, применение современных технологий, например фасадных самоочищающихся конструкций, позволит избежать дорогостоящих и опасных клининговых работ. Но даже если проектировщики хорошо справились со своей работой (правильно оценили несущую способность грунта, ветровые нагрузки, грамотно выбрали несущие и фасадные конструкции, разделили здание на отдельные технические структурно независимые части), все равно обслуживание небоскреба потребует специалистов высокой квалификации, умеющих принимать нестандартные решения.
 
От центра до окраин
 
Сегодня большинство экспертов сходится на том, что в столице возведение высотных объектов коммерческой недвижимости весьма перспективно. Однако, по мнению Владимира Адикаева, в ближайшие годы небоскребы по-прежнему будут сооружать по индивидуальным техническим условиям, которые каждый застройщик будет разрабатывать самостоятельно. А экс-главный архитектор Киева Сергей Бабушкин убежден, что первые настоящие небоскребы появятся в городе уже через пару лет. По мнению экспертов, в случае принятия единых норм, регламентирующих возведение высотных зданий, строительство небоскребов в Украине активизируется, так как это позволит застройщикам существенно снизить стоимость проектных разработок. Также очень важно, чтобы отечественные подрядные организации приобрели необходимый опыт строительства высотных зданий.
 
В целом же, полагают специалисты, можно ожидать прорыва в сфере высотного строительства не ранее 2010-2014 г. г. Причем, как утверждает Сергей Добровинский, украинские небоскребы будут среднего по мировым меркам масштаба (в пределах 50 этажей). Европейский опыт подтверждает, что с экономической точки зрения такой вариант наиболее приемлем. Ведь когда здание преодолевает рубеж в полсотни этажей, его разработка и строительство значительно дорожает, поскольку в этом случае применяются специальные конструкции и материалы.
 
Юрий Кальченко, директор по строительствукомпании "Тико-Констракшен"
 
- Если сегодня девелоперы в основном рассматривают реализацию проектов строительства отдельных небоскребов в максимально приближенных к центру районах, то по мере насыщения рынка коммерческими площадями на смену "точечной" высотной застройке придет сооружение полноценных деловых сити, которые планируют возвести на том же Рыбальском острове, на территории Нижней Телички и т. д.
 
Архитекторы отмечают еще один важный момент: высотные дома строить надо, но без фанатизма: продуманно и осторожно. По словам Георгия Куровского, в градостроительном аспекте для высотных комплексов проблемой является их соразмерность окружению. Если такой объект размещен неверно, то часто меняется масштаб восприятия городской среды, это мешает восприятию окружающей архитектуры. "Надо полагать, - добавляет Сергей Добровинский, - существует некий оптимум и в высотном строительстве. Например, во многих странах мира от небоскребов отказались по финансовым соображениям: содержание таких зданий обходится слишком дорого. Так что высотный шестизвездочный отель в Дубае - Burj al Arab (321 м), Empire State Building в Нью-Йорке (381 м), Petronas Towers в малазийской столице Куала-Лумпур (451 м) - больше архитектурные достопримечательности, чем выгодные предприятия".