Складская недвижимость Одессы – спрос растет быстрее предложения

Отдел маркетинга ИСГ «Прогрес-Строй» подводит итоги развития различных сегментов коммерческой недвижимости за 2007 г. По рынку складской недвижимости можно отметить следующие тенденции.

Вместе с ростом украинской экономики, растут и потребности в логистических мощностях. Особенно, в одном из ключевых транзитных регионов страны – одесском.

Через порты Одессы, Ильичевска и Южного проходит большая часть украинского мореходного импорта и экспорта. В порту каждого из городов грузооборот в течении 2007 года вырос на 5-10 %%, и составил в совокупности 69 млн. тн.
Можно выделить несколько основных статей импорта. Это товары китайского производства, которые приходят для потребления, как внутри Украины, так и для транзита в Молдову, Белоруссию, Россию.
Также значителен грузопоток из Турции, стран Европы.
К традиционным статьям украинского импорта (зерно, металлопрокат) присоединяется транзит грузов из России и др-х стран.
Значительный объем товара реализуется и через один из крупнейших промтоварных рынков восточной Европы, т. н. «7 КМ» (расположен на 7 км. Овидиопольской дороги, ПГТ «Авангард», одесской обл.).
Растет, вместе с благосостоянием и потребление внутри одесской области ее жителями и гостями. Ведь численность туристов региона в летний период исчисляется сотнями тысяч приезжих.

Пока рынок медленно реагирует на рост спроса, потому одесские логистические и торговые компании вынуждены довольствоваться довольно посредственным уровнем складских помещений. Точнее было бы сказать, что выбор ограничен помещениями постройки прошлого века. Среди которых, как изначально проектированные под склады советские базы, так и бывшие производственные помещения.

В Одессе и области к складам уровня, удовлетворяющего международной классификации можно отнести не более 50 000 кв. м. площадей.
Для сравнения, (здесь – данные Colliers International) в Киеве предложение складов А и В класса в 2007 г. составило 408,2 тыс. кв. м. при прогнозируемом приросте 168 тыс. кв. м. (при неудовлетворенном спросе – 400 – 500 тыс. кв. м.)
В крупнейших городах Россию, в Санкт-Петербурге склады А и В составили 561 тыс. кв. м. Наилучшая ситуация среди стран городов на территории СНГ в Москве. Это 1 900 тыс. кв. м. складов категории А и 1 400 тыс. кв. м. – категории В.

Общая площадь складов Одессы и ближней области составляет более 600 000 кв. м. Однако большая часть из них не соответствует современным требованиям и не подлежат классификации.

Склады в Одессе расположены в нескольких основных зонах.
Во-первых, это промышленные зоны.
1) Пересыпь (улицы - Черноморского Казачества. Атамана Головатого, Николаевская дорога) – это промышленная зона вдоль моря, протяженностью порядка 8 км, и шириной около 500 м., на территории которого сохранили свои промышленные темпы не более 20 % предприятий. На территории около 50 % складов – составляют бывшие производственные помещения. Их стоимость аренды – до 4 долл. за кв. м. в месяц. Качество складов советской постройки несколько лучше (за счет рампы, широких подъездов), их стоимость аренды – от 5 долл.. и заполняемость близкая к 100 %. Общая площадь складов здесь около 100 000 кв. м.

2) Молдаванка (основные улицы Цветаева, Косвенная, Прохоровская) расположена в непосредственной близости от центра города. Здесь находятся многие производства, а также торговые базы на ул.. Цветаева. Первые этажи в зданиях цветаевских баз используются под оптовую торговлю, под склады – 2 и 3-и этажи. Стоимость аренды таких и аналогичных складских помещениях составляет 7 – 8 долл. Стоимость аренды в бывших производственных помещениях – 3 – 4 долл. Общая площадь складов достигает 100 000 кв. м.
Данная территория в генеральном плане города (который находится в стадии утверждения), предполагается под перевод в жилое назначение.

3) Слободка (ул. Балковская, Бугаевская, Дальницкая) также представлена в основном складами советской постройки. Однако здесь же есть самый крупный (20 000 кв. м.) современный логистический комплекс «Максан», который не практикует сдачу площадей, а оказывает складские услуги (в т. ч. доставку по городу). Основной недостаток комплекса – отсутствие Ж. Д. полотна. Стоимость аренды в данном районе соответствует ценам в остальных промзонах 4 – 7 долл. \ кв. м. Совокупная площадь складов – более 80 000 кв. м.

Вышеописанные промзоны находятся в черте города довольно близко к центру. Большая часть этих пространств ожидает редевелопмент и перевод их в объекты жилого назначения и соответствующей инфраструктуры. Строительство здесь складских комплексов маловероятно. Очень высока стоимость земли, ограниченная пропускная способность для транспорта. Большегрузному транспорту и вовсе запрещен въезд на территорию города.

4) 6 – 7 КМ Овидиопольская дор. Для обслуживания крупнейшего рынка Украины «7 КМ» на примыкающей к нему территории общей площадью около 5 кв. км. находятся складские помещения и контейнерные площадки. Склады на ул. Базовая, которая находится в непосредственной близости от 7 КМ достигают по стоимости 7-8 долл. \ кв. м. Многие предприниматели для складирования используют контейнера, аренда которых составляет 300 – 350 долл. в месяц, что в пересчете составляет 10 – 12 долл. за кв. м.
Расположенные на 6 км. Овидиопольской трассы (ул.. Аэропортовская) и отделенные от рынка Ж. Д. полотном соответственно дешевле – 4 – 5 долл. На данной территории качественной реконструкции подвергся лишь один комплекс (площадь 10 000 кв. м., заведенное Ж. Д. полотно), который помимо сдачи площадей предлагает своим клиентам офисные помещения и складские услуги. Земли здесь привлекательны под торговые площади (здесь уже функционируют Метро, Эпицентр и другие ритейлеры). Запланирован и бизнес-парк.

5) Киевская трасса. Это район (ул. Грушевского, Новомосковская дор., Ленинградское шоссе) - самый насыщенный складскими помещениями. Данная складская зона была сформирована еще при СССР. Общая площадь складских площадей здесь около 150 000 кв. м., причем в значительной мере это склады советской постройки, часть из которых модернизировано. Существуют здесь также и новые логистические комплексы, среди которых можно выделить склады Компании «Водограй». Это современной постройки помещения с рампой, отоплением, антипылевым покрытием, высокими потолками. Часть из них сдается со стеллажами. Стоимость аренды достигает 10 долл. \ кв. м. Стоимость аренды на остальных базах советской постройки – 5 – 6 долл. \ кв. м.

Район киевской трассы является самым привлекательным для девелоперов и инвесторов. Участок вдоль киевской трассы до ее пересечения с объездной дорогой (так называемый – «клеверный мост») и 5 км. после него является наиболее активно предлагаемым под строительство складских комплексов. Стоимость земли колеблется от 5 до 10 тыс. долл.. за сотку.
Привлекательность района обусловлена несколькими слагаемыми. Во-первых – хорошая транспортная развязка позволяет по киевской или окружной трассе попасть в любой район города в течение 30 – 40 минут. Во-вторых – вдоль трассы проходит железнодорожное полотно. А также – автосообщение по столичному направлению.
Всего в районе предлагается около 15 участков от 2 до 20 га под строительство складских центров.
Местные девелоперы берут на себя вопросы приобретения земли, согласования и смены назначения. Ожидая от инвесторов вложений в этот вид бизнеса. Пока, на данный момент строится лишь один логистический комплекс площадью более 10 000 кв. м.

Высокий транзитный потенциал в совокупности с дефицитом качественных логистических услуг привлекают внимание многих игроков. Однако неопределенность в правовом поле, иногда – в статусе предлагаемых участков и прочие риски сдерживают их оптимизм. Реализация логистических проектов в значительной степени зависит от продуманности его концепции, а также усилий местного девелопера по преданию земли подходящего статуса.