Елітні квартири - Золоті квадрати

Життя продавців елітного житла схоже на лотерею. Найбажаніший виграш – натрапити на грошовитих донецьких покупців

Зараз, зачекайте секундочку, я вимкну систему охорони”, — пояснює Фелікс Новак, відчиняючи двері квартири у новому житловому комплексі в одному з найдорожчих районів Києва — Печерську. Пропускаючи до квартири сімейну пару віком років за 40, він проводить їм екскурсію, вмикаючи всі світильники у кожній кімнаті.

„Це моя квартира. Я тут все робив для себе, але продаю або здам в оренду”, — каже Новак, нахвалюючи виконані на замовлення меблі, вишукані люстри, щойно встановлену кухню та ванну із джакузі-аеро. „Із тюлем ще працюватимуть дизайнери, але вже 1 грудня все буде готове на сто відсотків і можна буде вселятися”, — запевняє він, водячи потенційних покупців з кімнати в кімнату.

„Навіщо мені ці екскурсії пенсіонерів? — обурюється він, провівши перших клієнтів. — У них же перелякані очі, вони в житті не бачили таких квартир і не будуть її купувати. Мені потрібні донецькі хлопці з грішми”.

За словами багатьох рієлтерів, останні тижні перед святами чи не найгірші, бо у потенційних покупців на думці лише подарунки та подорожі. Натомість несподіваний подарунок цього року їм зробив Президент, розпустивши парламент, — справжній бум на елітну нерухомість трапляється зазвичай „під вибори”.

Апартаменти площею 150 кв. м в елітному комплексі „Введенський” Новак продає за $1,7 млн. Ціну поставив, поцікавившись, почім продають аналогічні квартири сусіди.

За кілька хвилин після перших оглядин до квартири заходять ще одні клієнти — жінка з донькою. Новак знову починає екскурсію, показує дві великі шафи-купе у передпокої, а проводжаючи клієнтів, які цікавляться орендою, уточнює: „Кожна кімната — з балкончиком для куріння, в кожній є кондиціонер, наступного тижня встановимо чотири плазми… Взагалі ж, можемо додати все, чого забажає клієнт”.

Фелікс Новак — не просто власник квартири на Печерську. Він — директор з маркетингу компанії „Прайм Інвест Констракшн Груп”, яка надає консалтингові послуги у сфері нерухомості. Тож Новак добре знає і квартири в елітних новобудовах, і покупців таких квартир.

За його словами, справді елітних квартир з авторським дизайном та ретельно дібраними деталями інтер’єру в Україні дуже мало, тому такі апартаменти вражають потенційних покупців.

Втім, за словами Олега Перегінця, спеціаліста з нерухомості компанії „Паркер і Оболенський”, зазвичай покупці елітних апартаментів віддають перевагу варіантам без оздоблення, оскільки в уже облаштованій квартирі завжди знайдеться щось таке, що буде не до вподоби новому власникові.

Доплата за romantique
З вікон квартири, яку показує клієнтам Новак, відкривається панорама на центр міста. Особливо романтично краєвид виглядає вночі, коли будинки та пам’ятники підсвічені ліхтарями. Вигляд з вікон — не останній аргумент при виборі квартири, особливо якщо її ціна наближається чи навіть перевалює за мільйон доларів. Про це свідчить досвід колеги Новака Юлії Ольшевської, яка працює у міжнародній агенції NAI Pickard. Упродовж двох годин вона кілька разів відповідає на телефонні дзвінки потенційних покупців апартаментів у новозведеному комплексі „Дипломат‑хол” на вулиці Жилянській.

Квартиру площею 159 кв. м і вартістю $900 тис. буквально цими днями здали будівельники, тому в ній ще багато простору для втілення фантазій майбутнього власника та його дизайнера. Але коли потенційний покупець на запитання: „А який там вигляд з вікна?” у відповідь почув: „Залізничний вокзал”, — у його голосі відчулося розчарування. „Ой, мій такого не захоче”, — із сумом каже про свого чоловіка одна з клієнток і кладе слухавку.

За словами Ольшевської, якщо в квартирі в „Дипломат‑холі” зробити ремонт, її ціна зросте до $1,2 млн. Однак вокзал та його технічні відділи буквально під вікнами збивають ціну.

Є й інші фактори, що впливають на вартість квартири навіть з дорогим ремонтом. Наприклад, неремонтований під’їзд, якщо квартира у старому будинку. Саме в цьому Ольшевська намагається переконати чотирьох бізнесменів, які викупили два помешкання у „царському” будинку на вулиці Димитрова, зробили ремонт, але квартири не продаються, та й ціна інвесторів не влаштовує. „Якщо відремонтувати під’їзд, то її [квартиру площею 86 кв. м] можна продати за $470 тис.”, — пояснює вона через перекладача. Зараз ця квартира виставлена на продаж за ціною $404 тис. Те саме стосується і другої квартири в цьому ж будинку поверхом вище.

Крім того, інвестори вирішили не робити в квартирі ванни, а на скандинавський манір встановили тільки душову кабіну, що, за словами Юлії Ольшевської, також не подобається українцям, а тому збиває ціну. Втім, те, що будинок стоїть не в найкращому місці (на розі шумних вулиць) і в ньому немає ліфта, на ціну суттєво не впливає.

Перегінець каже, що приблизно 15‑20% вартості елітного житла, особливо пентхаусів, становить саме панорама, що відкривається з вікон, балконів і терас. Одна з квартир, яку пропонує своїм клієнтам Перегінець, міститься у новобудові в центрі столиці, на вулиці Гончара. З вікон трирівневої квартири площею близько 350 кв. м можна насолоджуватися спогляданням дзвіниць Володимирського та Михайлівського соборів, Андріївської церкви та краєвидами Лівого берега Дніпра. За можливість розкошувати у пентхаусі на 14‑16 поверхах ще не зданої в експлуатацію новобудови майбутній покупець має викласти близько $3,5 млн.

Круті хлопці не торгуються
За словами спеціалістів з нерухомості, коли йдеться про квартири та будинки вартістю мільйон доларів і більше, покупці зазвичай не торгуються. „До мільйона — $700‑900 тис. — там торг іде жорсткий. Можливість скинути 20 тисяч може відіграти вирішальну роль у тому, куплять квартиру чи ні, — ділиться спостереженнями Ольшевська. — І не тому, що немає грошей. Просто вважають, що має бути знижка”. Коли ж квартира коштує понад $1 млн., покупців не цікавлять знижки.

Олег Перегінець вважає, що торг доречний лише тоді, коли ціна апартаментів необґрунтована, тобто продавець не може пояснити, чому саме стільки хоче за свою квартиру. Загалом же питання ціни для покупців елітної нерухомості не є першочерговим. „Перш за все, клієнт зацікавлений у самому об’єкті, а вже потім його цікавить ціна”, — зауважує він.

Одна з категорій покупців дорогих квартир — інвестори, які роблять дорогі ремонти, а потім перепродують апартаменти дорожче. Як, приміром, власники двох квартир на Димитрова. На думку Ольшевської, їм варто було б спершу порадитися з рієлтерськими агенціями, щоб дізнатися смаки покупців, їхні вимоги, аби ремонт і меблі максимально відповідали запитам. Тоді б і ціну можна було поставити вищу, і продати швидше. „Наприклад, поставлять одну маленьку шафку. Жінка точно в таку квартиру не вселиться. Буває, й чоловіки кажуть: „У мене багато костюмів, куди я їх повішу?” — розповідає Ольшевська.

За словами Новака, останнім часом на купівлю елітних квартир, як і звичайних, беруть кредит. Втім, за спостереженнями Юлії Ольшевської, досить часто розраховуються й готівкою. „Гроші приносять чомусь у чорних господарських пакетах. Або в старій сумці. Не пам’ятаю, щоб хоч хтось прийшов з дипломатом”, — розповідає вона. Дехто приїздить з охороною, а буває і навпаки — у непримітному потертому одязі, ніколи й не скажеш, що цей чоловік прийшов з мільйоном купувати елітну квартиру.

Серед клієнтів Перегінця — успішні бізнесмени фінансового та металургійного ринків. Причому на купівлю квартири вони витрачають далеко не останні гроші — зазвичай це вільні кошти, які людина може собі дозволити витратити на втілення своїх бажань. За спостереженнями рієлтерів, багатії купують дорогі апартаменти для себе, своїх дітей або коханок.

Найдивніший випадок з практики Ольшевської — коли довелося двічі перераховувати готівку: спочатку в одному банку, де мав рахунок покупець, а потім — в іншому, в якому відкрив рахунок продавець. „Перерахувати мільйон доларів у гривнях та ще й двічі — це зайняло у нас п’ять годин”, — пригадує вона.

В свою чергу, Новак згадує випадок, про який спочатку просив не писати, але врешті, сміючись, погодився: одна жінка привезла 100 тисяч доларів із Запоріжжя, заховавши їх у своєму бюстгальтері.

Ольга Іваненко