Земля по них плаче

Торговельних центрів не вистачає, тому що учасникам ринку вигідно спекулювати землею, а не будувати

Лондонський офіс* міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield оприлюднив невтішний для українського ритейлу прогноз уведення в експлуатацію торговельних площ. Цього року в Україні з’явиться лише 130 тис. нових торговельних квадратів (1,2% загальної європейської кількості торговельних новобудов). Для порівняння: у Росії, населення якої лише втричі перевищує наше, за зазначений період буде введено майже у 36 разів більше — 4643 тис. кв. м.

Песимістичний прогноз розвитку українського ринку цілком можна пояснити. Аналітиків явно не вразили торішні показники будівництва нових об’єктів. «Великі плани щодо відкриття торговельних центрів у Києві в 2007-му обернулися великим розчаруванням, — резюмує головний спеціаліст відділу маркетингу компанії «Соцмарт» Марія Козак. — Утім, це й не дивно: зрив термінів став закономірним явищем». За останні 12 місяців у столиці було відкрито тільки чотири торговельні центри із запланованих десяти. Причому половина з них — не повноцінні об’єкти, а лише частини майбутніх комплексів (18 тис. кв. м першої черги ТРЦ «Дніпровська пристань» і 14 тис. кв. м ТРЦ «Більшовик»).

Аналітики з DEOL Partners підрахували, що в 2007-му році ринок Києва поповнився близько 42 тис. кв. м. Набагато активнішими були регіональні девелопери. Наприклад, у Харкові торік відкрився ТЦ «Екватор» загальною площею 16 тис. кв. м, Дніпропетровську — МФК «Вавилон» загальною площею 25,6 тис. кв. м (торговельна — 12,7 тис. кв. м), Одесі — ТЦ «Сади Перемоги» площею 20 тис. кв. м.

Якщо врахувати, що попит на торговельні об’єкти в Україні вчетверо перевищує пропозицію, ці показники викликають подив. Експерти пояснюють такий дисонанс низькою дохідністю українського ринку торговельних площ порівняно зі спекуляціями земельними ділянками. Наприклад, за півтора гектара землі неподалік центру столиці під будівництво ТРЦ можна вторгувати $10-20 млн. Якщо інвестувати ці суми в будівництво комплексу, гроші повернуться через 5-7 років.

«Багато земельних ділянок було виділено структурам, у яких немає грошей на їх освоєння. Цим компаніям зараз вигідніше продати ділянки, ніж залучати партнерів для будівництва. Вони виставляють такі ціни на землю, які девелоперам здаються непривабливими. Хоча якби нинішні власники побудували торговельні центри і здавали їх в оренду, то через 5-7 років вони досягли б більшої дохідності, ніж від земельних спекуляцій», — вважає гендиректор компанії Global Solutions Сергій Тумасов.

Українські бізнесмени хочуть отримати прибуток якомога швидше, тоді як іноземці готові працювати з меншою дохідністю, тобто будувати й експлуатувати торговельні центри.

Орендна ставка у столичних ТЦ рівня Глобуса або Мандарин Плази сягає $150 за кв. м на місяць — винятків не роблять ні для кого. Високі ціни змушують великих міжнародних мережевих орендарів не поспішати з виходом на український ринок. Адже в Європі відомі ритейлери платять 40-60% базової орендної ставки навіть у найпрестижніших ТЦ.

Ситуація може змінитися лише у разі, якщо загальна площа всіх торговельних центрів в Україні подвоїться, а орендні ставки у містах-мільйонниках поповзуть униз або хоча б припинять зростання. Але станеться це ніяк не раніше ніж у 2010-2011 роках за умови, що всі заявлені проекти буде реалізовано вчасно. У чому більшість експертів сумніваються — найімовірніше, ринок розвиватиметься за песимістичним сценарієм англійців.

*Київський офіс Cushman & Wakefield, що відкрився наприкінці минулого року, зробив більш оптимістичний прогноз уведення в експлуатацію торговельних об’єктів у 2008 році. За його даними, тільки в Києві цього року відкриється 10 об’єктів із загальною орендованою площею 175 тис. кв. м. Це більше, ніж лондонський офіс C&W прогнозує на рік для всієї України.

Надія ГОНЧАРУК