Аналитический обзор элитной жилой недвижимости г. Киева, февраль 2008

Компания Соцмарт провела исследование рынка элитного жилья г. Киева. В данной статье приводятся выдержки из аналитического отчета

Последние несколько лет в Украине знаменуются  ускоренным развитием сегмента недвижимости, ростом цен на квартиры, и, соответственно, повышением инвестиционного интереса к данной сфере. В 2007 году объемы строительных работ в Украине составили 53 миллиарда 524 миллиона 600 тысяч гривен, увеличившись по сравнению с 2006 годом на 15,8% (данные Государственного комитета статистики Украины). В 2007 году в Украине было введено 10,244 млн. кв. м жилья, что на 18,7% превышает показатель 2006 года. Так, в прошлом году было построено 95 тыс. квартир, что на 15,9% выше уровня 2006 года, однако, на 66% меньше, чем в 1990 году (279 тыс.). Почти треть всеукраинского объема всего строительства в минувшем году пришлось на Киев. За год объемы строительства в столице достигли более 16 млрд. грн, увеличившись более чем на 26% по отношению к 2006 году. Стоит отметить также активное развитие в последние пару лет не жилой недвижимости, а коммерческой. Если ранее наблюдался значительное количество проектируемых объектов жилья, то с 2006г. наблюдается увеличение  количества коммерческих проектов (к примеру, по данным компании Соцмарт, если на градостроительном совете в 2005г. было  74,6% проектов жилых новостроек, то в  2007г. уже всего лишь 31,5% проектов от общего количества - в данной статистике принимаются во внимание заседания градостроительного совета, не секции).

Таблица 1. Количество в процентном соотношении проектов с жилой составляющей к общему количеству проектов, представленных на градостроительном совете Киева:

Год	Проценты
2005	74,6%
2006	44,8%
2007	31,5%

*Данные компании «Соцмарт»

Такую же ситуацию мы видим и на рынке уже строящегося жилья - в 2007 году в столице построено около 1,1 млн. кв. м. нового жилья — на 200 тыс. квадратов, или на 20% меньше, чем в 2006 году. Можно и на будущее прогнозировать такую тенденцию, особенно, после замедления роста цен на квадратный метр жилой недвижимости в 2007г. Хотя в 2008 году киевская власть обещает ввести в эксплуатацию почти полтора миллиона квадратных метров жилой площади - а это приблизительно 20 тыс. квартир. Инвесторов теперь для строительства больше привлекает коммерческий сектор -  где срок окупаемости проекта длиннее, но и прибыльность выше. Единственный вид жилой недвижимости, который характеризуется постоянным стабильным развитием, является элитное жилье, что обусловлено постоянным спросом обеспеченного слоя населения на дома высокого уровня. В столице Украины сконцентрировано значительное количество платежеспособного населения, и именно в Киеве в первую очередь возводятся в последние годы новые жилые дома, претендующие на элитность.

Согласно недавнему отчету специалистов компании Globalpropertyguide (английское аналитическое риелторское агентство), в котором сравнивались цены на жилье в 100 городах мира. Киев занимает 21 место в списке самых дорогих городов планеты по стоимости жилой недвижимости (со средней ценой в $4152 за кв.м. - в апартаментах не менее 120 кв. м в центре города,  что частично и соответствует понятию элитного жилья). При этом и качество жизни, и качество жилья в Киеве по многим параметрам уступает европейским и американским. Стоит отметить, что год назад по уровню зарплат Киев занимал 62-ое место среди 70 столиц мира. Из стран постсоветского пространства Киев обогнала лишь Москва ( занимает 3 место в рейтинге).  В аналогичном рейтинге аренды жилья, составленного той же компанией, Киев вошел в десятку «лучших», заняв девятое место (месяц жизни в элитных апартаментах в Киеве обойдется арендатору в $3722)

В Украине существует несколько классификаций жилой недвижимости, но пока не одну из них нельзя назвать общепринятой. В 2006г. была создана классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации. Для определения класса жилья разработчики использовали более 100 параметров, которые были разделены на 7 основных критериев: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации. Разграничение различных сегментов жилья должно было устранить попытки различных застройщиков присвоить своим проектам более высокий статус ( и, соответственно, выставлять квартиры на продажу по завышенным ценам). Но и сейчас многие компании позиционируют новостройки как элитные, хотя это не отвечает действительности. Согласно классификации от УСА существует 5 видов жилой недвижимости – «де люкс», «премиум»,  «бизнес», «эконом», «социальное». По мнению специалистов УСА, лишь первые 2 класса соответствуют понятию «элитное жилье», и объем рынка жилья классов де люкс и премиум в Киеве не превышает 10%-12%.

По мнению компании Соцмарт, к элитным жилым домам, которые находятся в различных стадиях ( введенные в эксплуатацию, строящиеся, проектируемые) можно отнести 28 объектов: Триумф,  Альпийский, ЖД на пр. Лабораторный, 6, Граф Толстой,  ЖД на бул. Леси Украинки, 7-9, Дельфин, Ambassador,  Botanic Paradise, ЖД на ул. О. Гончара, 35, Воздвиженка,  Перлина,  Consol City,  Панорама на Печерске,  Подольский пассаж ,  Дом на Франка, 24А,  Капитолий,  Липская Вежа,  Триумфальная Арка, Софийская брама, Введенский,  ЖД на Круглоуниверситетской 5-7 ,  ЖД на Лабораторном переулке,7 , ЖД на Первомайского 5б,  ЖД на Драгомирова , ЖД на Немирова-Данченка ,  Вознесенский Яр,  ЖД на Мельникова 12а, ЖД на Ярославов Валу, 15а. Были созданы подробные паспорта объектов на основе первичной информации. Данные объекты были отобраны согласно классификации от УСА, а также во внимание принимался минимальный ценовой порог стоимости квадратного метра.  В данный момент в столице ведется строительство более 300 тыс. квадратным метров элитных домов ( объем рынка строящихся элитных новостроев, 11 объектов). Некоторые аналитики также относят к элитным жилым домам Панораму, ЖД на Круглоуниверситеской 3-5, Жд на Грушевского 9а, Жилые дома на Тургеневской, Златоустовской, т.д.

Таблица 2. Распределение всех изученных объектов по категории жилья и районам ( 28 объектов):

Район/Категория	Де люкс	Премиум
Шевченковский	─	10
Подольский	1	1
Печерский	1	12
Соломенский	─	2
Голосеевский	─	1

*Данные компании «Соцмарт»

Ценовую политику застройщиков и девелоперов элитных жилых домов можно назвать хаотичной. Нет системности, ценовые позиции для продажи квартир обычно определяются по субъективным впечатлениям, объективные факторы (месторасположение, вид из окон, наличие отделки квартир, внешняя и внутренняя инфраструктура и т.д.) не всегда принимаются во внимание.  Причем цену на квадратный метр элитного жилья нельзя назвать «неподвижной».  Уместен значительный торг.  А когда квартиры плохо продаются, застройщик сам готов снизить стоимость  - к примеру, специалисты Компании Соцмарт по одному из элитных объектов получили информацию на начало и средину февраля 2008 г. – во второй раз стоимость квадратного метра была уже на 20% меньше ( застройщик не мог продать последние 2 квартиры). Можно заметить плохую  внутреннюю взаимокоммуникацию отделов продаж – часто разные представители предлагают разные варианты информации о важных параметрах  элитных домов (начиная от этажности, площадей и заканчивая наличием и количеством свободных квартир). В общем, на первичном рынке цены на квадратный метр элитного жилья «стартуют» от 4000у.е., средняя минимальная стоимость – немногим менее 8000$. Журнал «Корреспондент»  (23.02.08) составил свой рейтинг квартир элитного сектора. ТОР основывается на общей стоимости квартир.  В этот рейтинг также попали 2 квартиры в домах, которые представлены в данном исследовании Соцмарт.  Это квартира в доме Софийская брама ( 7е место, квартира  площадью 150кв.м., стоимость 6 млн. у.е.) и Капитолий ( 9е место, квартира площадью 220кв.м., стоимость 4,4 млн.  у.е.)

Таблица 3. Распределения количества объектов по наличию свободных квартир от застройщика, элитные объекты в стадии строительства:

Наличие свободных квартир	Количество	Проценты
Есть свободные квартиры	9	81,8%
Часть продана, часть еще не продается	1	9,1%
Квартиры еще не продаются	0	0,0%
Нет свободных квартир	1	9,1%

*Данные компании «Соцмарт»

Виды новых элитных домов, представленных в г. Киеве.

Условно говоря, можно сказать, что элитными новостройками позиционирует себя обычно жилье 3х видов – клубные небольшие дома, жилые многоквартирные комплексы и закрытые микрорайоны (согласно информации аналитического отдела компании Соцмарт). Ясное дело, что не любой малоквартирный дом может считаться элитным, также что и редкое многосекционное высотное здание может назвать себя таковым. Тут, для определения категории, стоит уже обращаться к другим характеристикам элитного жилья (от УСА). Если говорить о канонах, то многоквартирный дом вообще не может относиться к классу премиум или де люкс (разве что к бизнес), но в Киеве некоторые такие новостройки все равно претендуют на класс «А» - такое право им дает эксклюзивная архитектура, удачные планировки квартир, насыщенная внутренняя инфраструктура, центровое месторасположение.

Некоторыми из тенденций на первичном элитном рынке жилой недвижимости в 2007 году можно назвать:

1.      Не полное соответствие критериям «элитной недвижимости»

2.      Отсутствие зависимости в ценообразовании от объективных факторов

3.      Длительные сроки возведения зданий, задержки со сроками сдачи в эксплуатацию на несколько лет. К примеру, жилой комплекс Граф Толстой строится уже с 2003г. (изначально планируемый срок ввода в эксплуатацию – 2005г., здание еще не построено и в 2008г.). Вот уже 5 лет возводят жилой комплекс Капитолий. В Панораме на Печерске построены лишь первые секции, строительство остальных так и не начато. Подобные ситуации наблюдаются со многими объектами

В силу своей инертности и высокого стабильного спроса, который, по мнению экспертов, будет только расти, сектор элитной недвижимости наименее подвержен разного рода кризисам и проблемам (в том числе и стагнации), с которыми периодически сталкивается рынок недвижимости в целом. Можно прогнозировать и дальнейшее развитие сегмента, с устойчивым объемом рынка нового элитного жилья до 15% от общего объема рынка жилой недвижимости. В связи с общим замедлением роста цен на рынке новостроек, постепенного превышения предложения над спросом, вырастет «борьба» за потенциального покупателя. Здоровая конкуренция между застройщиками, вероятно, приведет и к улучшению качества предлагаемых жилых домов.

Хотите ознакомиться с полной версией исследования?

ПРИ ПОЛНОЙ ИЛИ ЧАСТИЧНОЙ ПЕРЕПЕЧАТКЕ МАТЕРИАЛОВ ДАННОЙ СТАТЬИ ГИПЕРССЫЛКА НА www.socmart.com.ua ОБЯЗАТЕЛЬНА