Логистическая недвижимость Украины – реалии и перспективы

Существенным барьером на пути развития предпринимательства в Киеве и других крупных городах остается острый дефицит современной складской недвижимости. Если строительство жилья, торговых и офисных центров приобрело в стране широкий размах, то в возведении складов ажиотажа долго не наблюдалось. В итоге спрос существенно опережал предложение. Так, в 2007 году в Украине предлагалось для аренды всего около 7 млн. кв.м. складской недвижимости.

Для Украины, где вследствие опережающего роста розничной и оптовой торговли, развития промышленности рынок логистических услуг возрастает ежегодно на 20—30%, однако этого недостаточно. В Киеве на 1000 жителей приходилось порядка 40 кв.м. профессиональных складских помещений,по данным «Соцмарт», в других крупных городах – в два раза меньше, в целом по стране этот показатель составляет менее 15 кв. метров. В странах Западной Европы уровень насыщения складской недвижимостью на душу населения в 15-17 раз выше. На начало 2008 года в Киеве и области неудовлетворенная потребность в высококачественных складах составляла до 500 тыс. кв.м ( Исследование складской недвижимости г. Киева и Киевской области ).

Дефицит помещений приводит к тому, что ставки на аренду высококлассной складской недвижимости в Киеве оказались на 20—50% выше, чем в странах Восточной и Центральной Европы. Еще хуже ситуация в регионах, где склады классов «А» и «В» представлены в единичных экземплярах.

Так, в Одессе цены на аренду складов за несколько последних лет возросли на 70%, арендные ставки в расчете на квадратный метр в зависимости от качества помещений колеблются от 3 до 10 долл. США. При том, что предлагаются в основном объекты, далекие от совершенства в виду отсутствия качественного предложения. Только 10% складов отвечают требованиям класса «А» или «В». 50% складов города представляют сегмент «Д», 30% – «С», еще 10% складов и вовсе не могут быть классифицированы.

Во Львове стоимость аренды складов за год повысилась на треть. Аренда старых помещений с минимальным, к тому же устаревшим оборудованием обходится в 3-4 долл. США за квадратный метр, а таких, которые по оснащению приближаются к классам «А» и «В», – 11-13 долл.

В то же время, компаниям, создающим или расширяющим свой бизнес, даже при таких ценах найти нужные площади для хранения товаров сложно. В Харькове, Днепропетровске и других крупных городах с удовлетворением спроса на складскую недвижимость ситуация не лучше. Обустроенных складов в свободном обороте до последнего времени просто не было.

Отставание в развитии складской недвижимости обусловлено не только тем, что нынешняя рыночная экономика Украины получила от советских времен склады низкого класса. Эти помещения к тому же оказались размещенными не там, где требуется, что породило дополнительные трудности в решении и так довольно сложной проблемы. Дело в том, что, согласно правилам логистики, подтвержденным международным опытом, высокая эффективность перевозок достигается лишь тогда, когда склады размещаются вне городов. Наилучшие места их дислокации – пригородные территории, вблизи оживленных автотрасс и транспортных развязок. Это удобно городам, поскольку дороги освобождаются от большегрузного транспорта, выгодно арендаторам, получающим более дешевые услуги по хранению грузов. Для решения проблемы необходимо идти путем всех цивилизованных стран, передислоцируя складскую недвижимость из городов в пригороды.

Конечно, до такой ситуации, как, в странах Западной Европы, где власти берут на себя все заботы, облегчая жизнь инвесторов и их партнеров (выкупают землю у собственников, при необходимости меняют ее целевое назначение, заботятся о подведении к месту расположения будущих объектов коммуникаций), даже киевскому региону еще далеко, но движение в последнее время происходит именно в этом направлении. На протяжении прошлого года в стране, в основном вокруг столицы, введено в эксплуатацию до десятка современных логистических центров. А если учитывать заявленные проекты, по данным аналитического отдела «Соцмарт», то в ближайшее время будет введено в эксплуатацию более полумиллиона квадратных метров современной складской недвижимости. Тогда через три-четыре года ценовая ситуация с арендой складов в Киеве и области нормализуется.

Более длительное время потребуется для решения "складской" проблемы в других городах-миллионниках, где строительный бум на логистические объекты только начинается. Но процесс уже пошел. Большинство компаний, из тех, которые строят в столице, готовятся к выходу в провинции.

В то же время, на темпах развития рынка логистической недивижимости не мог не сказаться финансовый кризис, следствием которого стал кризис в строительной отрасли. Ряд девелоперских компаний заявили об изменениях своих планов. Так одна из крупнейших инвестиционно-девелоперских украинских компаний – «XXI век» первой заявила о том, что в связи с поразившим мировую и украинскую экономику кризисом ликвидности, компания сконцентрируется на реализации профильных проектов коммерческой и элитной недвижимости, облегчив свой портфель проектов от логистической недвижимости.

Управляющая компания «Тико Констракшен» решила действовать более радикально, не приостановив реализацию некоторых проектов, а выставив их на продажу. В частности, руководство компании заявило о продаже проектов строительства логистического комплекса в с. Копылов (Макаровский р-н) Киевской области.

Однако, следует отметить, что приведенные примеры являются единичными случаями. Финансовый кризис в большей степени коснулся рынка жилой недвижимости. Рынок же коммерческой недвижимости, в том числе и логистической, в силу своей ненасыщенности менее пострадал. Одним из показателей этого, является то, что ставки аренды на профессиональные складские помещения в Киеве остаются стабильными.

В данном случае, считают специалисты «Соцмарт», отечественный рынок складской недвижимости, можно сказать, стоит обособлено и на него не распространяются тенденции, которые характерны для другой коммерческой, а тем более для жилой недвижимости.

http://www.socmart.com.ua

Хотите знать больше о складской недвижимости Киева и Киевской области?