Офисная недвижимость Киева: тенденции предложения и спроса

Начало 2009 года характеризуется продолжением падения арендных ставок и цены продажи квадратного метра на рынке коммерческой недвижимости. Затянувшийся мировой кризис дает возможность предполагать, что даже по самым оптимистичным прогнозам недвижимость  не начнет выкарабкиваться из ценовой ямы ранее следующего года. Компания «Соцмарт» провела исследование рынка бизнес центров Киева, в данной статье приводятся выдержки и частичные итоги из исследования.

Общая ситуация на рынке. В Киеве действует около 110 профессиональных бизнес центров, общая площадь которых составляет более 1 млн. кв. м. В последние пол года введены в эксплуатацию Миком Палас, Альянс центр, Кэпитал Холл, Инкристар, БЦ на Горького,172, Карат, Фаренгейт, Podol Kiev, БЦ на Михайловской, 7. Всего за последний год были достроены 14 бизнес центров, суммированная общая площадь которых 165000кв.м. В стадии строительства, по данным БД заявленных офисных зданий столицы, в Киеве находятся 52 бизнес центра, из них самые крупные Sky Towers, Премиум, Континенталь, Форум Виктория Парк, ТОК в пер. Индустриальном, World Trade Center, ТОЦ на Толстого, 57.На последних стадиях строительства находятся БЦ на Саксаганского, 105, Протасовъ, Соломенский. Запланировано ввести в эксплуатацию в этом году более 20 бизнес центров ( завершение строительства некоторых из которых перенесли с прошлого на этот год), но это кажется маловероятным. Большинство строек либо и вовсе заморожено, либо ведутся вялотекущие строительные работы. Так что, по мнению аналитиков компании «Соцмарт», в этом году в лучшем случае будет введено в эксплуатацию 5-6 объектов, общей площадью до 100 тыс. кв.м. Впрочем, если в 2009 году достроят МФК Континенталь ( где планируется доминирующая офисная функция, и возведение которой пока ведется быстрыми темпами), на рынок выйдет более 200 тыс. кв.м. офисных площадей. Но пока ввод в действие этого многофункционального комплекса запланирован на 2010 год.

Важным событием февраля 2009 года стало известие о покупке БЦ «Ильинский» (старое название – «Ласточка») немецким холдингом Schmidt Investors. Заинтересованность офисной недвижимостью столицы Украины компания проявила именно после начала кризиса и падения цен на рынке недвижимости. Цена продажи бизнес центра «Ильинский» не разглашается. Немецкий холдинг планирует приобрести еще несколько активов в виде недвижимости в Украине, инвестировав более 100 млн., и преимущественно компания заинтересована в приобретении бизнес центров класса "А" и "В". Бизнес-центр «Ильинский» в Киеве выходит на улицы Братскую, Ильинскую и Борисоглебскую, в Подольском районе Киева. Общая площадь офисного здания класса «В+» составляет более 50 тыс. кв.м. По данным «Соцмарт», среди арендаторов БЦ – девелоперская компания «Европа», Foyil Asset Management, банк «Крещатик», «Укрсиббанк», страховая компания QBE, Relacom и т.д. Новые владельцы бизнес центра «Ильинский» не собираются кардинально менять концепцию объекта, но есть вероятность, что для некоторых арендаторов будут пересмотрены арендные ставки, а часть площадей БЦ будут реконструированы. Кроме того, Schmidt Investors намерены привлечь в комплекс новых арендаторов из числа транснациональных компаний, с которыми холдинг сотрудничает в других странах. «Илльинский» - это первое приобретение холдинга Schmidt Investors в Украине.

Бизнес центры, введенные в эксплуатацию в 2008-начале 2009 гг. (данные «Соцмарт»)

Тенденции спроса. Проведенное компанией «Соцмарт» исследование рынка бизнес центров Киева выявило, что наиболее частыми потребителями крупных офисных площадей являются:

- банки и финансовые учреждения (HSBC -  1100кв.м. в Леонардо, Надра банк в Львоской браме, Dresdner Bank AG в БЦ на Институтской, Индекс банк в Киев Донбасс, Альфа Банк 4296 кв.м. в Форуме на Московском проспекте, Пивденкомбанк в Бизнес стандарт, т.д.)

- страховые компании (QBE  - 713 кв.м. в Ильинский, Оранта в Евразии, т.д.)

- консалтинговые и юридические компании( к прим. «KPMG» в Барок, «Василь Кисиль и Партнеры» - 1231кв.м., «Squire, Sanders & Dempsey» -1150 кв.м., «Colliers International» – 600кв.м. в Леонардо, Ренессанс Капитал - 1600кв.м. в Парусе, PricewaterhouseCoopers - 3135 кв.м. в Евразии, Ernst and Young в Крещатик Плаза и БЦ на ул. Михайловской

- инвестиционные фонды (Велес Капитал в Панораме, Remoso в НЕСТ)

-IT компании (Oracle - 708 кв.м. в Парусе, 3 М -2178 в БЦ Фаренгейт)

- косметика и товары для красоты и здоровья(Amway -1348 кв.м. в Евразии, "Procter & Gamble Ukraine" в БЦ на Игоревской, L'Oreal - 880 кв.м в Хорайзон Парке)

- а также крупные представительства иностранных фармацевтических ( к прим. GlaxoSmithKline - 1299 кв.м. в Фим центр, Bayer AG - 4000 кв.м.в БЦ Трио), автомобильных компаний, компаний по производству и поставке бытовой техники, электроники, мобильных телефонов, т.д.

Некоторые компании предпочитают арендовать бизнес центр полностью ( так называемые, бизнес центры по типу особняк) Михайловская 7 – Ернст енд Янг, БЦ на Тургеневской – AVK, NTBC - ОТР Банк, ОЦ на б-ре Шевченко 8/27 - ВТБ банк, т.д.

В связи с мировым кризисом многие компании были вынуждены пересмотреть политику и сократить персонал. Тенденция по смене офисного помещения на меньшее и более дешевое, продолжается и сейчас. В процессе сбора информации  было виявлено, что практически во всех зданиях есть пустующие офисы, часто объем вакантных площадей достигает 20-30%. К примеру, в одном из центральных бизнес центров столицы, площади покинули почти половина арендаторов, хотя АС понизили с 50 дол. за метр до 25 дол. за метр. Вакантны значительные площади и в других офисных центрах столицы. БЦ Доминант вообще более не существует – на первом этаже теперь магазин Chanel, остальные площади присоединены к торговому центру Мандарин Плаза.  Еще больше офисов освободится в скором времени. Особенно значительные проблемы с заполняемостью арендаторами испытывают бизнес центры, которые были достроены в последние пол года или вводятся в эксплуатацию в ближайшее время – во многих из них еще не подписаны договора и на половину площадей.

Основные тенденции рынка профессиональной офисной недвижимости Киева начала 2009 года:

- возрастание количества квадратных метров вакантных площадей в бизнес центрах

- снижение арендных ставок как в долларовом, так и в гривневом эквиваленте. В долларах же по некоторым БЦ ежемесячная арендная плата упала в 2 раза

- миграция арендаторов на меньшие и более дешевые офисы

- отказ арендаторов от съема части офисных площадей или попытки сдать их в субаренду ( в некоторызх случаях вплоть до 80% собственного офиса)

- окончание деятельности иностранных представительств, закрытие офисов

- значительные уступки владельцев бизнес центров по отношению к съемщикам – арендные каникулы до полугода, 50% скидки на первые месяцы съема площадей, бонусные бесплатные парковочные места, так далее.

В целом можно сказать, что рынок бизнес центров Киева постепенно становится «рынком арендатора» ( если последние 3 года его можно было с уверенностью назвать «рынком арендодателя»). Негативное влияние мирового кризиса будет продолжаться еще минимум год и можно ожидать дальнейшего падения арендных ставок. Впрочем, после стабилизации ситуации в мировой экономике, украинский рынок коммерческой недвижимости продолжит свое развитие, как обладающий большим потенциалом роста. Вспомним 1997 год, когда арендные ставки в Киеве на офисную недвижимость класса «А» составляли около 55 дол. за метр, а на класса «В» - 40 дол. за метр. Но после кризиса 1998 года ежемесячная плата  стала падать, достигнув в 2000 году 20 дол. за метр класс «В» и 25 дол. за метр класс «А». Летом же прошлого года, по данным «Соцмарт», АС уже взлетели до 75 дол. за метр («А» класс) и 60 дол. за метр («В» класс). Влияние финансового кризиса в конце 2008года резко снизило деловую активность в Киеве, спрос на офисы в бизнес центрах упал, что и повлекло падение арендной платы. Но этот процесс временный, ведь рынок недвижимости, как и другие рынки, развивается циклично. Так что, по мнению аналитиков «Соцмарт», можно уверенно прогнозировать дальнейшее развитие рынка бизнес центров Киева после улучшения ситуации на украинском экономическом рынке.