Виды элитного жилья, представленные в Киеве и мире

Высококлассное жилье является относительно новым сегментом в недвижимости Украины. Интуитивное воззрение потенциальных и реальных покупателей на то, что должно входить в группу подобного жилья постепенно заменяется более серьезным и профессиональным подходом к данному вопросу. И тут не малую роль играет зарубежный опыт разделения на виды элитного жилья  и возможности его адаптации к украинской действительности. Компания «Соцмарт» в процессе проведенного в феврале-марте 2009г. исследования рынка жилой недвижимости классов «премиум» и «де люкс» изучала существующие виды элитного жилья. В данной статье приводятся выдержки из обзора.

Пентхаусы

Слово penthouse имеет три значения: тент или навес над дверями, фешенебельная квартира или особняк на крыше небоскреба и надстройка на крыше. У такого объекта элитного жилья должно быть панорамное остекление, терраса, выход на кровлю. Все пентхаусы отличаются общей площадью от 300 до 1000 кв.метров и более. По сути, это

отдельный дом только находящийся на крыше. Все это делает пентхаус очень привлекательным жильем для богатых людей. Архитектурные решения пентраусов уникальны, например, в Монако, украшаются цветочными клумбами, террасами, даже полноразмерными бассейнами, а самые роскошные пентхаусы оснащены индивидуальными лифтами.

В Киеве такой вид элитного жилья, как пентхаузы, пока мало представлен. Одним из первых современных пентхаузов является квартира на крыше дома на ул. Гали Тимофеевой, возведенного компанией ТММ в 2001году. Он состоит из 3х этажей, имеет отдельный лифт и большую террасу,где уложена террасная доска дпк цена которой очень низкая. Общая площадь пентхауза – 750м2. Правда, стоит отметить, что значительный период времени этот объект был выставлен на продажу.

Многоквартирные элитные дома

Два-три года назад «элитным домом» считался только малоквартирный дом. В последние два года многоквартирные элитные дома стали обычным явлением. Такими домами класса «элит» являются и Консоль Сити, и Панорама на Печерске, и ЖК на б-ре Леси Украинки и многие другие.  Безопасность жильцов обеспечивают системы пожаротушения и дымоудаления, территория огорожена, оборудована контрольно-пропускным пунктом, ведется круглосуточное наблюдение по периметру. Ранее бытовало мнение, что практически любой новый многоквартирный дом с улучшенными планировками квартир является элитным. Но после введения УСА параметров для определения истинно элитного жилья, среди которых одно из важнейших мест отводится месторасположению, новостройки на Позняках и Троещине уже с трудом можно отнести даже к бизнес классу

Таунхаусы

Таунхаусы в черте города – это средний вариант между особняком и большой квартирой.  В Украине тяжело разобраться в самом понятии «таунхаус». В связи с тем, что в украинском законодательстве такое понятие отсутствует, участники отечественного рынка трактуют его по-своему. В целом, классический таунхаус — это жилье полуквартирного типа в два-три этажа с отдельным входом. В таких домах обычно присутствует место для парковки или гараж. Строятся таунхаусы в одну линию с остальными зданиями, дома возводятся в центральной части больших городов, либо на их окраинах — в зеленых районах с хорошей экологией. Первый вариант могут позволить себе очень немногие города Европы. Таунхаус — это, в первую очередь, жилье семейного типа, а, следовательно, экология и минимальная загазованность являются важнейшими факторами успешной реализации проектов в этом сегменте недвижимости. Из-за малой плотности населения и, соответственно, меньшей транспортной нагрузки окраины полностью отвечают всем экологическим требованиям, потому наиболее приемлемым является второй вариант размещения таунхаусов. Такое расположение благоприятно и с позиции обеспечения инфраструктурой. Например, для обслуживания улицы таунхауса вполне достаточно одного магазина.

Хотя в Киеве была возможность возведения такого жилого района на территории урочища Гончары-Кожемяки (сейчас элитный микрорайон Воздвиженка в стадии строительства). Но, несмотря на то, что эта территория максимально соответствовала всем требованиям относительно расположения таунхаусов и площади под застройку, реализовать эту идею не удалось по целому ряду причин. Во-первых, к данной территории Управление охраны памятников истории, культуры и исторической среды предъявило особые требования. Во-вторых, к продвижению данного типа жилья на момент начала проектирования (1999 год) оказались не готовы как сами архитекторы, так и рынок недвижимости в целом. В итоге в урочище возводят несколько отдельных особняков на одну семью, а также многоквартирные дома. Хотелось бы отметить, что некое подобие таунхаусов там все же есть — это два особняка на одну семью с общей стеной и небольшими участками земли во дворе.

Апартаменты

Под апартаментами понимаются нежилые помещения, которые продаются в собственность и используются для проживания. В отличие от квартир в них невозможна регистрация, владельцы апартаментов не смогут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Кроме того, к апартаментам применяются иные, чем к квартирам, методы начисления коммунальных платежей и налогов. Основной целью приобретения апартаментов является размещение представительского жилья или гостевого офиса. Традиционные апартаменты представляют собой квартиру с 1-2 спальнями и небольшой кухней. Площадь апартаментов зависит от их местоположения и целевой аудитории, на которую рассчитан тот или иной проект. Таким образом, под понятие «apartment» подходит, как скромная «studio» площадью 60 кв. метров, так и «penthouse» площадью несколько сотен кв. метров. В «докризисные» времена специалисты прогнозировали, что в ближайшие 2-3 года на рынок Украины выйдут мировые апарт-операторы — Residence Inn (принадлежит Marriott), Staybridge Suites (InterContinental Hotels Group), MaMaison (Orco Property Group). Уже сейчас известно, что апартаменты планируются в составе некоторых гостиниц – к примеру, Хилтон на б-ре Шевченко ( объект в стадии строительства ) или в МФК возле Центрального Загса, на пересечении улицы Борщаговской и Воздухофлотского проспекта (объект в стадии проекта).

Лофты

Лофт – квартира, построенная в бывшем фабричном помещении и сохранившая стилистику промышленного объекта. На Западе лофты считаются элитным жильем и пользуются популярностью у людей творческих – художников, артистов и т.п. В основе появления лофтов лежит борьба за сохранение памятников промышленной архитектуры, когда для предотвращения сноса значимых зданий люди поселялись на их территории. Слово loft означает «чердак», в США так называют еще и верхний этаж торгового помещения или склада. Современное (2008) значение этого слова ближе к авангардному решению пентхауса. Это скорее стилизация под промышленный интерьер.  Переделываются и отделываются эти помещения ведущими архитекторами-дизайнерами, и это амбициозная архитектура. Все специалисты столичного рынка недвижимости едины в мнении, что квартиры-лофты – это, прежде всего, огромное пространство. Квартира-лофт – в большинстве случаев это около 1 000 кв.м. Отличительными чертами такой квартиры являются многометровые потолки, окна-витрины, металлические балки, несущие конструкции, а также преобладание в убранстве помещения металла, пластика и стекла. Если говорить о понятии « лофт» в классическом понимании этого слова, то пока такого жилья в столице пока нет. Но как стиль «промышленного интерьера» он уже набирает популярность и в Киеве.

Элитное жилье в старых постройках

У покупателей вторичного жилья большим спросом пользуются реконструированные особняки в центре города. Часто данные дома являются памятками архитектуры. Жить в домах с архитектурной ценностью предпочитают любители стиля ретро, к которым принадлежат преимущественно люди с достатком,  разбирающиеся в духовных ценностях. Однако приобрести квартиру в доме, являющемся памятником архитектуры, не только престижно, но и хлопотно. Практичный плюс для покупателя состоит также в том, что он может быть уверен: здание не будет снесено в результате масштабной реконструкции кварталов, поскольку охраняется законом. В пассив надо занести состояние дома, вернее, его ветхость, поэтому такую покупку лучше делать, заранее проконсультировавшись со специалистом. В таком здании нельзя делать самовольные перепланировки, даже ставить стеклопакеты, не вписывающиеся во внешний облик дома, кондиционер или спутниковую антенну на фасаде. Дореволюционная постройка находится в центральных частях Шевченковского района, Печерска, Подола.

Доходные дома

С начала XIX и до начала XX едва ли не половину всех новых в Киеве домов строили как доходные, то есть, такие, в которых все квартиры сдавались в аренду. Во времена советской власти на смену доходным домам пришли комнаты в коммуналках. До революции  доходные дома строились для получения прибыли от сдачи квартир, и квартиры в этих домах часто выставляются на продажу. Потенциальному покупателю важно знать, что по своей площади старинные квартиры часто превосходят любые современные новостройки. Жилая площадь даже одной из самых маленьких квартир составляет 150-170 кв.м. Спрос на такие объекты высокий, несмотря на целый ряд недостатков: Во-первых, согласно классическому определению, отнести эти квартиры к «элитным» нельзя по причине неэлитности дома и соседнего окружения. Во-вторых, квартиры эти предлагаются на вторичном рынке в изначально плохом состоянии и необходим капремонт. В-третьих, планировка этих квартир зачастую не соответствует современным требованиям. Однако квартиры эти покупаются, несмотря на все их недостатки, во многом благодаря их месторасположению в историческом центре города.

И в Европе, и в Америке значительная часть населения (в некоторых странах – около половины) живет в арендованном жилье, немалая часть которого приходится именно на специализированные доходные дома.

Созданием современных доходных домов в Киеве занимается компания Deol Partners. Год назад в Киеве открылся комплекс профессиональных сервисных апартаментов Senator Apartments Executive Court, который стал вторым, созданным управляющей компанией DEOL Partners. Их первый проект существует почти четыри года (Senator Apartments City Center был введен в эксплуатацию в 2005 году в Киеве по ул. Пирогова, 6). Можно сказать, что в данном жилье, представляемом на рынке от Deol Partners есть составляющие от 2х видов элитной недвижимости – как и от доходных домов, так и от апартаментов. Доходный дом, или апартамент-отель, — многоквартирный дом, предназначенный для сдачи внаем. Основные их клиенты — иностранцы с годовым доходом от $100 тыс. Как правило, жилье им оплачивают компании, в которых они работают. Минимальный срок аренды — от нескольких дней до 3-4 месяцев. Клиенты доходных домов оценивают их как нечто среднее между гостиницей и арендуемой у частника квартирой. Сегодня все проекты апартамент-отелей относятся к категории жилья элитного класса и располагаются преимущественно в центре Киева. В основном это реконструированные особняки. В реализацию проекта Senator Apartments Executive Court (35 апартаментов) было вложено около $15 млн.

Автор: socMart