Рынок офисной недвижимости Центрально-Восточной Европы продемонстрировал в 2008 году рекордный объем поглощения

 

По словам руководителя направления исследований и консалтинга СB Richard Ellis в Цетрально-Восточной Европе Джоса Тромпа, уровень поглощения офисных помещений в ряде стран Центрально-Восточной Европы в 2008 году установил новые рекорды. Тем не менее, несмотря на высокий спрос, рынки Центрально-Восточной Европы не смогли полностью поглотить рекордные объемы нового предложения офисных помещений, введенных в 2008 году, что повлекло за собой повышение уровня вакантности на многих рынках.

 

Арендные ставки на офисные помещения в Центральной и Южно-Восточной Европе оставались относительно стабильными во втором полугодии 2008 года. После сильного роста в первом полугодии 2008 года, арендные ставки в Восточной Европе понизились во втором полугодии вследствие быстрого ухудшения основных рыночных показателей, а также сильных курсовых колебаний.

 

Экономический рост в странах Центрально-Восточной Европы сильно замедлился, что привело к негативным прогнозам относительно будущего роста и опасениям о начале рецессии в некоторых центрально-восточноевропейских странах, включая Венгрию и Украину. Джос Тромп прокомментировал: «То, как рынки офисной недвижимости Центрально-Восточной Европы поведут себя в ближайшем будущем, в большой степени будет зависеть от их основных рыночных показателей».

 

Рынки Центральной Европы, такие как Варшава и Прага, где экономический рост еще продолжается, уровень вакантности является низким, и наблюдается умеренный объем заявленного предложения, превзойдут большинство других рынков данного региона. В то же время, рынки офисных помещений в странах с более слабой экономикой либо экономикой наиболее сильно подверженной действиям внешних факторов, таких как Россия и Украина, скорее всего, станут еще более неустойчивыми в кратко- и среднесрочном периодах.

 

Объем нового предложения офисных помещений будет оставаться высоким в 2009 году по мере завершения уже начатого строительства, но упадет в 2010 году, поскольку девелоперам и инвесторам станет сложнее привлекать долговое финансирование в более сложных рыночных условиях. В некоторых южно-восточных европейских странах объемы заявленного предложения являются достаточно большими относительно размеров их рынков. Основные рыночные показатели в Польше и Чешской Республике остаются стабильными, тогда как в Венгрии и Словакии они более неустойчивые.

 

«Несмотря на высокий уровень поглощения офисных помещений в 2008 году, спрос, скорее всего, упадет в 2009 году, поскольку арендаторы почувствуют последствия текущей экономической ситуации на своем бизнесе и отложат планы по развитию и переезду. Аутсорсинг смягчит негативные последствия экономического кризиса для некоторых рынков, но это, скорее всего, произойдет не раньше второй половины 2009 года», — сообщает Джос Тромп.

 

Изменения уровня вакантности будет варьироваться в зависимости от рыночных условий в каждом конкретном рынке. На рынках с сильной экономикой, более низким уровнем вакантности и умеренным объемом заявленного предложения, уровень вакантности будет оставаться низким либо приближенным к среднеисторическому уровню. На некоторых рынках наблюдается высокий уровень вакантности, вызывающий опасения. Рынкам, где объемы заявленного предложения достаточно существенны, будет сложно поглотить эти объемы новых офисных помещений.

 

За исключением ключевых центрально-европейских рынков, ставки аренды на высококлассные помещения в Центрально-Восточной Европе будут поддаваться давлению. Разрыв между эффективной арендной ставкой для офисных помещений класса А и класса В будет увеличиваться, поскольку арендаторы будут получать больше дополнительных поощрений, особенно это касается тех офисных помещений, которые длительное время будут оставаться свободными либо тех, что были введены спекулятивно. Для тех рынков, где этот разрыв будет слишком большим, арендные ставки на офисные помещения класса А подпадут под давление на снижение.

 

Поглощение офисных помещений замедлится в первой половине 2009 года, тогда как объемы нового строительства будут оставаться высокими, рыночная власть перейдет к арендаторам в большинстве рынков Центрально-Восточной Европы. Соответственно, это приведет к давлению на арендные ставки, особенно в отношении спекулятивно построенных офисов вне центральных районов. Даже, несмотря на то, что уровень конкуренции в сегменте высококачественных помещений будет оставаться ограниченным в краткосрочной перспективе, компании будут более осторожно подходить к структуре расходов и, как результат, рассматривать возможность переезда. Пристальное отслеживание конкуренции будет ключевым моментом в 2009 году.

 

В результате ограниченного финансирования ряд стран Центральной Европы могут столкнуться с уменьшающимся предложением в течение последующих нескольких лет. Это дает возможности тем девелоперам и инвесторам, которые обладают собственными финансовыми средствами, особенно сейчас, когда стоимость земли снижается. Поскольку девелоперский потенциал ограничен в центральных районах Варшавы и Праги, и уровень вакантности будет повышаться в нецентральных районах, девелоперам и инвесторам следует взвешенно подходить к выбору земельного участка для строительства.