«Федерация» под вопросом

Компании «М-Индустрия» под влиянием кризиса скорректировала некоторые параметры проекта «Остров Федерация», придвинув его ближе к берегу, и пообещала завершить первую очередь площадью 80,2 га к 2013 году. Однако эксперты считают, что реализация данного проекта сегодня может столкнуться с большими трудностями – как с юридической, так и с финансовой точек зрения.

Напомним, осенью 2007 года санкт-петербурская «М-Индустрия» заявила о строительстве в акватории Черного моря в районе Сочи насыпного «Острова Федерация» площадью 330 га. Стоимость проекта $6 млрд. Первоначальный проект предполагал, что «Федерацию» объединят с материком двумя тоннелями и одним мостом. Общая площадь зданий и сооружений на острове должна была достигнуть 2,5 млн. кв. м.

Сегодня девелопер заявил об оптимизации проекта. Как говорится в пресс-релизе «М-Индустрии», максимальная глубина на месте расположения острова будет снижена с 23 до 15 метров, а размещения волнолома - с 30,5 до 18 метров. Помимо этого реализацию проекта было решено разделить на два этапа: первый предполагает образование и развитие территории площадью 80,2 гектара в течение 2010-2013 гг.

«Сейчас идёт плановая работа по обеспечению начала внешнего финансирования к концу 2009 года, - говорится в сообщении компании. - Необходимые разрешения будут получены до конца 2009 г. и создание искусственной территории в Черном море начнется в начале 2010 года».

Впрочем, амбициозный проект не попал в генплан развития до 2032 года города-курорта Сочи , который на днях приняли депутаты горсобрания. Как объяснил Арендатору.ру Алексей Топольницкий, директор по маркетинговым коммуникациям группы компаний «М-Индустрия», в генеральный план не включили все намывные территории по той причине, что в России нет соответствующей юридической базы. «В тоже время главный архитектор края заявил, что в генплан можно вносить корректировки, если они будут согласованы и утверждены», - отмечает Топольницкий, добавляя, что в настоящий момент проект проходит согласования, так как без разрешительной документации строительство начать невозможно.

Тем не менее эксперты скептически оценивают перспективы развития проекта. Так, в апреле этого года Эрик ван Эгераат, утверждающий свое авторство проекта, заявил о том, что «Федерация» «заморожена», поскольку девелоперу не удается найти внешнее финансирование.

В ответ на это «М-Индустрия» заявила, что инвестор проекта, которым выступает арабская финансовая компания «Allied Business Consultants», подтвердил свою готовность профинансировать проект в полном объеме. Кроме того, в компании отметили, что Эрик Ван Эгераат не является автором концепции «Острова Федерация». Авторство идеи данного проекта принадлежит архитектору группы Александру Рогулину. Голландский же архитектор привлекался только как разработчик одного из форэскизов проекта наземной застройки курорта. Впрочем, этот вопрос так и стался открытым: девелопер сказал, что подаст в суд на архитектора «за распространение ложной информации», а Эгераат заявил порталу Арендатор.ру, что он ничего не боится, у него есть все документы, доказывающие его авторство.

Опрошенные Арендатором.ру юристы считают, что реализация проекта в целом может столкнуться с непреодолимыми сложностями, так как в данной сфере в России вообще отсутствует четкое законодательное регулирование. В законодательстве нет даже определения «насыпной остров». Этот термин употребляется только в контексте регулирования проектирования и строительства морских нефтегазопромысловых гидротехнических сооружений (СНиП 2.06.01-86.).

Впрочем, любой амбициозный девелоперский проект предполагает решение не решаемой с точки зрения действующего законодательства и нормативов задачи, подчеркнул генеральный директор компании "Перспектива" Дмитрий Агапов.  

«Главные же барьеры для эффективной реализации подобных проектов — административные, - отметил он. - Без одобрения проекта на самых высоких уровнях его реализация невозможна, даже если с юридической точки зрения решение будет найдено». Но если такое одобрение есть, государство не только смотрит сквозь пальцы на применяемые девелопером схемы выхода из ситуации, но и само подсказывает возможные варианты, сказал Агапов.

К примеру, при строительстве «Морского фасада» в Санкт-Петербурге в 2005 году земля под ним была переведена из земель водного фонда в земли поселений (путем принятия распоряжения Правительства РФ №2117-р от 05.12.2005 г.), но это был своего рода трюк с законодательством, так как такая водная территория не является сушей и не может подпадать под «земли поселений» по своей сути. Без этого перевода строительство острова в Санкт-Петербурге было бы невозможным.  

«Думаю,  что в Сочи девелопер будет применять аналогичную тактику с переводом земель из водного фонда в земли поселений, - отметил Андрей Савин, управляющий партнер компании «Синергия права». - После перевода строительство коммерческой недвижимости на острове будет регулировать общим законодательством РФ (Градостроительный кодекс и др.), с учетом ограничений по водоохраной зоне, санитарным нормам и т.п.». Если же не переводить землю из категории водного фонда, то на ней можно будет построить насыпной остров только как гидротехническое сооружение. В этом случае на его территории нельзя будет построить капитальные строения, включая коммерческую недвижимость и жилые дома.

Кроме того, добавляет Степан Гусак, юрист компании "Юков, Хренов и партнеры", не решен также вопрос о возможности отнесения искусственного острова к недвижимому имуществу. «Таким образом, создание насыпного острова в акватории Черного моря вызовет у инвестора ряд проблем, связанных в первую очередь с недостаточностью урегулирования законодательством РФ вопросов по созданию искусственных территорий на водных объектах, - заключает он. - Решить данные проблемы можно путем внесения комплекса изменений в законодательство, в частности, в Водный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др., отметил эксперт.

Анастасия Кременчук